STJ reconhece supressio e autoriza uso consolidado de laje como garden em condomínio

Por decisão unânime, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) autorizou a manutenção do uso de uma laje comum por condômino como área de convivência exclusiva, com base na figura jurídica da supressio, reconhecendo a consolidação parcial da posse (Processo: REsp 2.187.886). O colegiado, no entanto, determinou que qualquer alteração estrutural futura, como a instalação de toldo elétrico, depende de aprovação por quórum qualificado em assembleia.

O caso teve origem em uma ação movida por condôminas contra o condomínio e um proprietário de unidade residencial. Elas alegaram que uma área comum de aproximadamente 300 m², originalmente destinada à captação de água pluvial, passou a ser utilizada de forma exclusiva por um único morador, com colocação de móveis, itens de decoração e estrutura para instalação de toldo, caracterizando uso privativo semelhante ao de uma unidade do tipo garden.

De acordo com os autos, em 2010, o condômino obteve autorização assemblear de caráter precário e excepcional, limitada a cuidados paisagísticos e manutenção do espaço, vedando expressamente o uso exclusivo e a instalação de mobiliário. No entanto, com o passar dos anos, a área foi gradualmente transformada em espaço de lazer restrito à unidade do morador.

Uma nova assembleia, realizada em 2021, aprovou a continuidade da ocupação e a instalação do toldo, com a concordância de oito unidades. As autoras contestaram a deliberação, sustentando que o quórum exigido pela convenção condominial não foi atingido, uma vez que a modificação afetaria a fachada e o uso da área comum.

O juízo de primeira instância reconheceu a nulidade da deliberação e declarou que o morador extrapolou os limites da autorização inicial. O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a decisão.

Ao analisar o recurso especial, a ministra Nancy Andrighi destacou que a jurisprudência do STJ admite a flexibilização da regra de proibição da apropriação de área comum, prevista no artigo 10 da Lei 4.591/64, quando há tolerância prolongada, ausência de oposição tempestiva dos demais condôminos e autorização assemblear, mesmo que precária. Tais elementos caracterizam o instituto da supressio, decorrente da boa-fé objetiva.

Contudo, a relatora foi enfática ao delimitar os efeitos da decisão: a consolidação da ocupação se aplica apenas à situação já existente — ou seja, ao paisagismo e uso informal anteriormente tolerado. Qualquer modificação adicional, como a instalação de toldo elétrico, configura alteração de fachada e requer aprovação por quórum qualificado, conforme exigido pela convenção condominial.

“Não se afigura supressio em relação à pretensão de alterar a fachada do prédio com a instalação de toldo elétrico, uma vez que a situação não está consolidada, não houve irresignação tempestiva e não foi obedecido o quórum qualificado”, afirmou a ministra.

Além disso, a relatora pontuou que o condomínio, embora interessado no processo, não revogou formalmente a autorização concedida em 2010, o que contribuiu para a consolidação da situação atual.

A decisão reforça a necessidade de observância rigorosa às normas internas dos condomínios, ao mesmo tempo em que reconhece, em casos excepcionais, a prevalência da boa-fé e da tolerância consolidada ao longo do tempo.

Fonte: Metropolés