STJ redefine responsabilidade em despesas condominiais

O debate sobre quem deve arcar com as despesas condominiais após a venda de uma unidade voltou ao centro dos tribunais. Em artigo recente, publicado na coluna Migalhas Edilícias, a advogada Luanda Backheuser comunitou uma discussão atualizada sobre o Tema 886, que tem sido revisit ado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Dois critérios definidos pelo Tema 886

Com o julgamento do Tema 886, o STJ buscou pacificar a controvérsia e estabeleceu dois critérios centrais para definir responsabilidade nas dívidas condominiais: (i) a imissão do promissário comprador na posse e (ii) a ciência inequívoca da transação pelo condomínio.

Ou seja, o que define quem deve pagar é quem efetivamente ocupa o imóvel de fato e que o condomínio tenha sido devidamente informado da mudança, e não necessariamente quem aparece no registro do contrato ou escritura.

No entanto, o STJ não eliminou por completo a figura do vendedor como responsável originário. Ele permanece com obrigações, embora sua responsabilidade patrimonial possa ser mitigada diante da mudança de titularidade com posse efetiva.

Responsabilidade do comprador registrado, mesmo sem chaves

Recentemente, a 4ª Turma do STJ decidiu que o comprador cujo nome consta na matrícula responde pelas despesas condominiais, mesmo que ainda não tenha recebido as chaves ou esteja na posse física do imóvel.

Nesse caso, a natureza propter rem da obrigação condominial prevaleceu: a dívida acompanha o imóvel, independentemente da relação contratual ou da transmissão da posse.

Ainda assim, não se exige que o comprador esteja usufruindo o imóvel — basta o registro no cartório — e não impede que ele exerça direito de regresso contra o vendedor, se for o caso.

Possível revisão do Tema 886

Em função das divergências judiciais e novas situações práticas, o STJ vai reavaliar o Tema 886 sob relatoria da ministra Isabel Gallotti, com o objetivo de consolidar entendimentos.

A reanálise deve definir se haverá legitimidade concorrente entre promitente vendedor e promissário comprador, ainda que o condomínio não tenha sido previamente cientificado da transação.

Impactos práticos para condomínios e condôminos

A definição do STJ impacta diretamente os regimes de cobrança, execução e garantia de créditos condominiais. Alguns efeitos esperados:

• Condominios poderão exigir cotas via execução de título extrajudicial desde que o comprador figure como proprietário na matrícula.
• Vendedores que transferiram o imóvel sem ciência do condomínio ou da imissão de posse poderão resistir à execução em parte, mas não ficam totalmente isentos.
• A possibilidade de o vendedor ser intimado ou incluído na execução permanece, especialmente se não comprovada a transferência plena de obrigação patrimonial.
• Condôminos demandam maior cautela nos contratos de compra e venda, especialmente quanto à comunicação ao condomínio e providências de registro e entrega de posse.

Reflexão final

O STJ, ao reabrir o debate sobre quem deve pagar despesas condominiais, demonstra que a matéria ainda é sensível e exige equilíbrio jurídico. A evolução jurisprudencial revela que nem sempre o proprietário registral é quem tem obrigação efetiva, mas que essa obrigação não desaparece sozinho com a venda.

Para condomínios e compradores, o aviso é claro: a posse, a ciência documental e a regularização registral são elementos decisivos na distribuição de responsabilidades. O entendimento definitivo do Tema 886 pode redefinir práticas condominiais e fortalecer a segurança jurídica no setor imobiliário.

Fonte: Migalhas