STJ proíbe taxa de lazer exclusiva para inquilinos

STJ proíbe taxa de lazer cobrada exclusivamente de inquilinos

Decisão da 4ª Turma considera ilegal a cobrança imposta apenas a locatários, enquanto os proprietários dos imóveis ficam isentos

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou ilegal a cobrança de uma taxa de lazer exclusivamente dos inquilinos de um condomínio, enquanto os pdroprietários das unidades estavam isentos do pagamento. A decisão foi tomada por unanimidade pela Quarta Turma do tribunal, em julgamento envolvendo o condomínio Quisisana, localizado em Poços de Caldas, Minas Gerais.

O caso chegou ao STJ após uma decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) reconhecer a ilegalidade da cobrança. O condomínio apresentou recurso para contestar esse entendimento, mas os ministros mantiveram a conclusão de que a condição de locatário, isoladamente, não constitui justificativa suficiente para estabelecer uma obrigação financeira diferenciada.

Por que a cobrança foi considerada ilegal?

A chamada taxa de lazer havia sido aprovada em assembleia condominial e era direcionada aos ocupantes que utilizavam os imóveis sem serem seus proprietários.

Ao analisar a questão, o relator, desembargador convocado Luís Carlos Gambogi, destacou que convenções e regimentos internos possuem força normativa, mas precisam respeitar os limites estabelecidos pela legislação.

Na avaliação do relator, a simples condição de possuidor não proprietário não constitui critério objetivo suficiente para justificar a cobrança diferenciada.

O ministro Raul Araújo acompanhou esse entendimento e ressaltou que as regras condominiais não podem impor obrigações financeiras a terceiros sem fundamento jurídico adequado. Os demais integrantes da turma acompanharam o voto, formando decisão unânime.

O que muda para os condomínios?

A decisão reforça a necessidade de que cobranças estabelecidas por condomínios tenham fundamento jurídico e respeitem os limites da convenção, do regimento interno e da legislação aplicável.

Na prática, regras que imponham determinada taxa exclusivamente aos inquilinos, enquanto isentam os proprietários, podem ser questionadas judicialmente quando não houver justificativa legal para essa diferenciação.

O julgamento também chama a atenção para a importância de avaliar as cobranças aprovadas em assembleia. Embora as deliberações condominiais tenham relevância na organização da vida coletiva, elas não podem contrariar a legislação.

A decisão acaba com todas as taxas de lazer?

Não. O entendimento não significa que toda cobrança relacionada às áreas de lazer seja automaticamente proibida.

O ponto central do julgamento é a cobrança direcionada exclusivamente aos inquilinos, com isenção dos proprietários. A decisão não estabelece uma proibição geral de taxas relacionadas ao uso de espaços de lazer, independentemente de suas características.

A legalidade de outras cobranças deve ser examinada conforme sua natureza, sua previsão normativa e as circunstâncias de cada caso.

Como síndicos e administradoras devem agir?

Síndicos e administradoras devem revisar as regras internas e verificar se existem cobranças direcionadas apenas aos locatários sem fundamento jurídico adequado.

Caso haja uma taxa semelhante, é recomendável analisar a convenção, o regimento interno, as atas de assembleia e os contratos pertinentes, com orientação jurídica quando necessário.

A decisão do STJ reforça que a autonomia dos condomínios para estabelecer regras não é ilimitada e que a distinção entre proprietários e inquilinos precisa respeitar os parâmetros legais.