STJ decide que vendedor pode ser responsabilizado por dívidas condominiais mesmo após posse do comprador
Decisão da Segunda Seção confirma que o promitente vendedor pode responder por taxas de condomínio vencidas após a posse do comprador, quando o contrato não é registrado em cartório
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou que, nos casos em que a promessa de compra e venda de um imóvel não é registrada em cartório, o vendedor pode ser responsabilizado pelas obrigações condominiais mesmo após o comprador já estar na posse do imóvel. A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Especial nº 1.345.331/RS, sob o rito dos recursos repetitivos, que resultou no Tema 886.
No caso julgado, um condomínio ingressou com ação de cobrança contra um casal que ocupava um imóvel objeto de promessa de compra e venda desde 1985. As cotas condominiais devidas se referiam ao período de novembro de 1987 a abril de 1996. A ação foi julgada procedente e, após tentativas frustradas de execução, o condomínio solicitou a penhora do imóvel, ainda formalmente pertencente a uma companhia de habitação popular que não havia participado do processo.
A empresa, ao ser atingida pela penhora, alegou ilegitimidade passiva e pediu o reconhecimento da responsabilidade exclusiva do comprador pelos débitos condominiais. No entanto, a Segunda Seção rejeitou o pedido e confirmou a possibilidade de responsabilização do promitente vendedor, destacando a natureza propter rem da dívida condominial – ou seja, a obrigação está atrelada ao próprio imóvel, independentemente da vontade das partes envolvidas.
A relatora, ministra Isabel Gallotti, ressaltou que, embora haja divergências entre as turmas do STJ sobre o tema, a obrigação condominial decorre da titularidade do direito real e não pode ser afastada por acordos privados entre vendedor e comprador. Mesmo que o condomínio tenha ciência da transação e da posse exercida pelo comprador, essa informação por si só não é suficiente para excluir a legitimidade do proprietário registral do imóvel para responder pelas dívidas geradas durante o período.
“A obrigação propter rem nasce com a titularidade do direito real, não sendo passível de extinção por ato de vontade das partes eventualmente contratantes, pois a fonte da obrigação é o próprio direito real sobre a coisa”, destacou a relatora.
A decisão reforça o entendimento de que o registro do contrato em cartório é essencial para proteger o promitente vendedor de futuras cobranças. Enquanto não houver o devido registro, o imóvel continua legalmente vinculado ao vendedor, inclusive quanto às obrigações condominiais.
Para mais detalhes sobre o caso e o acórdão completo, acesse:
Leia o acórdão no REsp 1.910.280.
Fonte: STJ jus