STJ autoriza penhora de imóvel financiado para quitar dívida condominial e muda cenário jurídico no Brasil
Decisão histórica da 2ª Seção do STJ permite que apartamentos ainda financiados sejam penhorados para pagamento de cotas atrasadas, reforçando o poder de cobrança dos condomínios.
Em uma decisão que marca um divisor de águas no direito condominial brasileiro, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, em maio de 2025, que imóveis financiados — mesmo sob alienação fiduciária — podem ser penhorados para quitação de dívidas de condomínio. O entendimento foi firmado no julgamento dos Recursos Especiais 1.929.926/SP, 2.082.647/SP e 2.100.103/PR, consolidando uma nova interpretação jurídica no país.
Até então, quando o imóvel estava financiado, a execução judicial era praticamente inviável, pois a propriedade formal era considerada do banco credor. Agora, o STJ reconhece que a dívida condominial é de natureza propter rem, isto é, vinculada ao imóvel e não apenas à pessoa que o ocupa ou financia.
O Tribunal destacou que impedir a cobrança efetiva faria com que os demais moradores arcassem com o prejuízo gerado pelo inadimplente — o que viola o equilíbrio financeiro do condomínio. O voto vencedor ressaltou que, mesmo financiado, o imóvel integra o patrimônio do devedor e continua gerando obrigações, inclusive o pagamento das cotas condominiais.
Com esse novo entendimento, os condomínios passam a ter maior segurança jurídica e autonomia na execução de débitos, podendo incluir imóveis financiados nos processos de cobrança. O banco credor será notificado e poderá se manifestar, mas não tem o poder de impedir a penhora. Em eventual leilão, parte do valor obtido poderá ser utilizado para pagamento da dívida condominial.
A decisão também impacta os financiamentos imobiliários: instituições financeiras deverão monitorar a existência de débitos condominiais antes e durante o contrato, sob risco de verem seus bens dados em garantia entrando em execução.
Para os condôminos inadimplentes, o alerta é direto: a dívida com o condomínio pode custar o próprio imóvel — ainda que não esteja quitado. Para síndicos e administradoras, o julgamento representa um avanço significativo no combate à inadimplência e na preservação da saúde financeira dos empreendimentos.
Em resumo: o STJ confirmou que imóvel financiado também responde por dívida de condomínio — um novo capítulo na vida condominial brasileira.
Fonte: Migalhas