STF decide sobre ITBI na transferência de imóveis

STF amplia alcance da imunidade do ITBI

O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que a imunidade do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de capital social também alcança empresas cuja atividade preponderante seja imobiliária. O entendimento foi firmado no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 1.495.108, relacionado ao Tema 1.348 da repercussão geral.

A decisão foi concluída em 19 de outubro de 2026, por oito votos a dois, e estabelece uma orientação a ser aplicada aos processos judiciais semelhantes em todo o país.

Na prática, o fato de uma empresa atuar principalmente na compra, venda ou locação de imóveis não impede, por si só, o reconhecimento da imunidade quando o bem é transferido para formar ou aumentar o capital social da pessoa jurídica.

O julgamento tem relevância para empresas do setor imobiliário e para estruturas patrimoniais utilizadas por famílias e empresários, como holdings. Entretanto, o alcance do entendimento depende da natureza da operação e do cumprimento das condições estabelecidas pelo Supremo.

O que é a integralização de capital social?

A integralização de capital social ocorre quando um sócio utiliza dinheiro, bens ou direitos para cumprir sua participação no capital de uma empresa. No caso de imóveis, a operação envolve a transferência do bem para o patrimônio da pessoa jurídica como parte do capital subscrito.

Uma holding patrimonial, por exemplo, pode ser constituída para administrar imóveis pertencentes a uma família. Em determinadas estruturas, os integrantes transferem propriedades para a empresa e recebem participação societária correspondente, conforme os atos societários e a operação realizada.

Antes do julgamento do Tema 1.348, havia controvérsia sobre a possibilidade de cobrar ITBI nessas transferências quando a atividade predominante da empresa envolvia negócios imobiliários.

O STF decidiu que essa característica, isoladamente, não afasta a imunidade prevista na Constituição para a integralização de capital social.

Isso não significa, contudo, que a simples criação de uma holding garanta a dispensa do imposto. É necessário verificar se a operação realmente corresponde à integralização de capital e se atende aos requisitos legais.

Qual foi o entendimento adotado pelo Supremo?

O julgamento teve como relator o ministro Edson Fachin. Prevaleceu o entendimento de que a imunidade constitucional na integralização de capital social é incondicionada em relação à atividade preponderante da empresa.

O fundamento está no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição Federal, que prevê hipóteses de não incidência do ITBI em determinadas transmissões de bens e direitos.

A controvérsia estava na interpretação da ressalva constitucional relativa às empresas cuja atividade principal seja a compra e venda de imóveis, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil.

Para a corrente vencedora, essa restrição não deve ser aplicada à transmissão realizada especificamente para integralizar capital social. A exceção relacionada à atividade preponderante se refere às demais hipóteses de reorganização societária previstas no dispositivo constitucional, como fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

Os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino ficaram vencidos e defenderam uma interpretação segundo a qual a imunidade não deveria alcançar empresas com atividade imobiliária preponderante.

Com a conclusão do julgamento, a tese do Tema 1.348 passou a orientar os casos semelhantes submetidos ao Judiciário.

Imunidade tem limite no valor do capital integralizado

Um dos principais cuidados diz respeito ao valor do imóvel transferido para a empresa.

A decisão preserva a orientação estabelecida anteriormente pelo STF no Tema 796 da repercussão geral: a imunidade não alcança eventual parcela do valor do imóvel que ultrapasse o montante efetivamente destinado à integralização do capital social.

Por exemplo, se um imóvel avaliado em R$ 800 mil for transferido para uma empresa, mas apenas R$ 500 mil forem destinados à integralização do capital social, a diferença poderá estar sujeita à cobrança do ITBI, conforme as circunstâncias da operação e a aplicação do entendimento judicial.

Nesse exemplo, a imunidade não deve ser interpretada como uma dispensa automática sobre os R$ 800 mil. O tratamento tributário da parcela excedente precisa ser examinado à luz do Tema 796 e dos documentos societários e imobiliários pertinentes.

A definição correta do valor destinado ao capital social é, portanto, um dos pontos que exigem atenção no planejamento e na formalização da transferência.

Operações simuladas ou fraudulentas não são protegidas

O STF também estabeleceu uma ressalva expressa contra a utilização de artificialidades, simulação ou fraude para obter indevidamente o benefício tributário.

A imunidade reconhecida pelo Tribunal não autoriza operações fictícias nem impede os municípios de fiscalizar a regularidade das transferências.

Na prática, a documentação deve refletir a operação efetivamente realizada. Atos societários, registros contábeis e documentos relativos aos imóveis precisam ser compatíveis com a integralização de capital declarada.

Se houver indícios de que a operação foi estruturada apenas para encobrir uma transferência de outra natureza ou evitar indevidamente a tributação, o caso poderá ser questionado pelas autoridades fiscais.

Também é importante distinguir a integralização de capital de uma compra e venda convencional. A decisão do Tema 1.348 não eliminou a cobrança de ITBI sobre todas as transmissões imobiliárias.

Holdings familiares podem ser beneficiadas?

A decisão interessa a famílias que utilizam holdings para organizar e administrar patrimônio imobiliário, especialmente quando os imóveis são transferidos à pessoa jurídica como parte da formação ou do aumento do capital social.

Antes do julgamento, municípios podiam exigir o imposto sob o argumento de que a empresa tinha atividade preponderantemente imobiliária. O novo entendimento afasta esse fundamento, por si só, como impedimento à imunidade na integralização de capital.

Ainda assim, cada operação precisa ser analisada individualmente. A estrutura societária, a forma da transferência, o valor destinado ao capital e a existência de eventual parcela excedente são elementos relevantes para determinar o tratamento tributário.

A decisão também não significa que constituir uma holding seja sempre a alternativa mais vantajosa. Custos de constituição e manutenção, obrigações contábeis, tributação de rendimentos, futuras vendas e planejamento sucessório devem ser avaliados de maneira conjunta.

A escolha da estrutura patrimonial exige análise jurídica, tributária e contábil compatível com os objetivos e as características de cada família ou empresa.

Quem já pagou ITBI pode pedir restituição?

O novo entendimento pode abrir caminho para pedidos de restituição de valores pagos em operações que se enquadrem na imunidade reconhecida pelo STF.

Em regra, o prazo para pleitear a restituição de tributos pagos indevidamente é de cinco anos, observadas as regras legais aplicáveis a cada situação. Isso não significa, porém, que todos os contribuintes que pagaram ITBI na transferência de imóveis para holdings terão direito automático à devolução.

É necessário verificar a natureza da operação, a data do pagamento, o fundamento utilizado pelo município para exigir o imposto, os documentos disponíveis e os prazos aplicáveis.

Também é importante acompanhar a publicação do acórdão do julgamento e eventuais recursos ou decisões posteriores que possam esclarecer a aplicação prática do entendimento, inclusive quanto a pedidos relativos a pagamentos anteriores.

Por isso, proprietários e empresas que pretendam avaliar uma restituição devem buscar análise individualizada antes de apresentar o pedido.

O que muda para o planejamento imobiliário?

A decisão do Tema 1.348 representa uma mudança relevante na discussão sobre a tributação da transferência de imóveis para integralização de capital social. Ao afastar a atividade imobiliária preponderante como impedimento automático à imunidade, o STF estabeleceu uma orientação que deverá ser considerada por contribuintes, municípios e profissionais que atuam no planejamento patrimonial.

O resultado pode reduzir disputas judiciais sobre esse fundamento específico, mas não elimina a necessidade de examinar a operação concreta.

Para famílias, empresários e investidores, o principal cuidado é não confundir o reconhecimento da imunidade com uma isenção geral para qualquer transferência de imóvel. A natureza da operação, o valor efetivamente integralizado e a ausência de simulação ou fraude continuam sendo elementos essenciais.

A análise dos documentos e do enquadramento jurídico permanece indispensável para aplicar corretamente a decisão e evitar cobranças, autuações ou litígios futuros.