Setor imobiliário pede ao CNJ padrão nacional para destravar imóveis no litoral
Fórum propõe adoção de modelo usado em Santa Catarina para padronizar registros e ampliar a segurança jurídica nas transações
Setor imobiliário pede ao CNJ padrão nacional para destravar imóveis no litoral
O Fórum Nacional de Desenvolvimento Imobiliário (FNDI) defende a criação de um padrão nacional para o tratamento registral de imóveis localizados em áreas litorâneas. A proposta foi apresentada ao Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e tem como referência procedimentos adotados em Santa Catarina. O objetivo, segundo o setor, é estabelecer critérios mais uniformes para situações que envolvem restrições registrais e imóveis situados em áreas sujeitas ao domínio da União.
A discussão envolve especialmente propriedades localizadas em terrenos de marinha. De acordo com o Ministério da Gestão e da Inovação em Serviços Públicos, essas áreas são bens da União e correspondem, conforme a legislação, a uma faixa de 33 metros medida a partir da Linha do Preamar Médio de 1831, além de outras áreas sujeitas à influência das marés.
Setor aponta falta de uniformidade
De acordo com o FNDI, a ausência de critérios uniformes para os registros pode gerar incertezas em operações envolvendo imóveis situados no litoral. Entre os reflexos apontados estão dificuldades para obtenção de crédito, realização de incorporações e transferência de propriedades.
A entidade propõe que as restrições registrais estejam vinculadas à demarcação oficial da área e à respectiva averbação na matrícula do imóvel. A intenção é fazer com que informações capazes de produzir consequências jurídicas relevantes estejam formalmente registradas e acessíveis aos interessados.
A proposta ainda está no campo das discussões e não representa uma nova regra nacional já estabelecida pelo CNJ. O pedido busca justamente a criação de um tratamento padronizado para os procedimentos cartorários relacionados a essas propriedades.
Modelo de Santa Catarina é apresentado como referência
O modelo utilizado em Santa Catarina é apontado pelo setor como uma possível referência para uma regulamentação de alcance nacional. A proposta pretende reduzir diferenças na forma como os cartórios lidam com determinadas situações envolvendo imóveis litorâneos.
Para o mercado imobiliário, a padronização poderia facilitar a análise documental de propriedades e diminuir incertezas durante operações de compra e venda, financiamento e desenvolvimento de novos empreendimentos.
A preocupação está relacionada principalmente à necessidade de que proprietários, compradores, instituições financeiras e profissionais do setor consigam identificar previamente a situação registral de determinado imóvel.
Segurança jurídica é apontada como objetivo
Segundo Bernardo Chezzi, coordenador do FNDI, a iniciativa não teria como objetivo limitar os direitos da União. A proposta, conforme declaração divulgada pela VEJA, busca garantir que consequências jurídicas relacionadas ao imóvel estejam associadas a procedimentos formalmente concluídos e devidamente publicizados.
A discussão, portanto, envolve dois aspectos que precisam coexistir: a preservação do domínio público sobre os terrenos de marinha e a existência de informações registrais claras para quem participa de uma operação imobiliária.
O próprio governo federal afirma que os terrenos de marinha pertencem à União e são administrados pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU). A demarcação dessas áreas segue critérios previstos na legislação patrimonial federal.
Impactos podem alcançar crédito e novos empreendimentos
A insegurança sobre a situação jurídica ou registral de uma propriedade pode influenciar diretamente a capacidade de realização de negócios. Para incorporadores, por exemplo, informações indefinidas podem dificultar o planejamento de empreendimentos e a estruturação de operações de financiamento.
Para instituições financeiras, a clareza sobre a situação do imóvel também é relevante na análise das garantias oferecidas em operações de crédito.
Já para compradores, uma matrícula atualizada e informações registrárias claras permitem uma avaliação mais precisa das condições jurídicas do bem antes da conclusão da negociação.
Cartórios estão no centro da proposta
A padronização pretendida pelo setor também envolve diretamente os Registros de Imóveis. São essas serventias que concentram as informações registrais das propriedades e dão publicidade aos atos que modificam ou afetam sua situação jurídica.
A proposta defendida pelo FNDI pretende estabelecer um procedimento nacional capaz de reduzir interpretações divergentes e tornar mais previsível a atuação registral em situações semelhantes.
A medida ganha relevância em um cenário de crescente digitalização e integração de informações imobiliárias. Em junho de 2026, o próprio CNJ anunciou a adoção do Sistema de Constrição Judicial (Constrijud), plataforma destinada a centralizar o envio de ordens judiciais relacionadas a restrições sobre imóveis aos cartórios.
Debate envolve propriedade privada e patrimônio da União
A discussão sobre imóveis litorâneos exige atenção à diferença entre a propriedade privada e as áreas que pertencem à União. O fato de uma construção ou unidade imobiliária estar localizada em determinada região costeira não elimina, por si só, a necessidade de verificar a situação jurídica específica do terreno.
Por isso, informações sobre demarcação, matrícula, regime de ocupação ou aforamento e eventuais obrigações perante a União podem ter relevância para a segurança da operação.
O Ministério da Gestão informa que existem aproximadamente 565 mil imóveis da União caracterizados como terrenos de marinha utilizados por terceiros, distribuídos principalmente entre os regimes de aforamento e ocupação.
Proposta ainda depende de análise
O pedido apresentado pelo setor imobiliário ao CNJ representa uma tentativa de estabelecer maior uniformidade nacional para o tratamento registral desses imóveis. A eventual adoção de uma norma dependerá da análise e das decisões das autoridades competentes.
Enquanto não houver uma nova regulamentação, proprietários, compradores, incorporadores e instituições financeiras continuam sujeitos às regras atualmente aplicáveis a cada imóvel e à sua situação registral específica.
A discussão, contudo, coloca em evidência um dos principais desafios do mercado imobiliário litorâneo: conciliar segurança jurídica, publicidade registral e proteção do patrimônio público com a necessidade de dar previsibilidade às transações envolvendo propriedades localizadas na costa brasileira.