Reforma de banheiro termina em condenação
Laudo apontou falhas na impermeabilização do imóvel de cima após água destruir teto, móveis planejados e parte do apartamento vizinho
Reforma de banheiro termina em condenação
Uma reforma realizada em um banheiro de apartamento em Juiz de Fora, na Zona da Mata mineira, terminou com danos significativos na unidade localizada logo abaixo e levou o proprietário do imóvel responsável pela obra à Justiça. A moradora afetada, uma professora de 45 anos, teve prejuízos superiores a R$ 25 mil após parte do forro de gesso desabar e móveis planejados serem danificados pela água.
O problema começou depois da reforma do banheiro da suíte do apartamento superior. Segundo o relato do caso, serviços foram executados por profissionais sem qualificação formal e etapas importantes da obra teriam sido negligenciadas, entre elas procedimentos relacionados à impermeabilização e ao teste de estanqueidade.
Água atingiu teto e móveis planejados
A moradora percebeu o problema ao retornar para casa, no bairro Granbery. Ao entrar no apartamento, encontrou forte cheiro de mofo e parte do forro de gesso do corredor e de um quarto desabada. A água continuava escorrendo e havia atingido móveis planejados de MDF instalados recentemente.
Diante da situação, a moradora procurou o proprietário do apartamento de cima para tentar identificar a origem do vazamento e buscar uma solução. O dono da unidade, porém, sustentou que o problema estaria relacionado à estrutura hidráulica geral do prédio e que, por isso, a responsabilidade seria do condomínio.
A origem do vazamento passou então a ser investigada tecnicamente.
Laudos afastaram responsabilidade do condomínio
De acordo com as informações apresentadas no caso, uma avaliação preliminar realizada pela manutenção do prédio apontou que as colunas e tubulações gerais estavam intactas e secas. A análise indicou que a água tinha origem no banheiro do apartamento superior, especificamente em uma região recentemente reformada.
Um laudo particular posteriormente confirmou a hipótese. A avaliação apontou problemas relacionados ao ralo e ao piso do box, com deficiência na vedação da área impermeabilizada.
A moradora também reuniu documentos para demonstrar a extensão dos prejuízos, incluindo notas fiscais, orçamentos e registros dos móveis que precisaram ser substituídos, além dos custos relacionados à recuperação do imóvel.
A comprovação técnica da origem do problema foi determinante para afastar a alegação de que o condomínio deveria arcar com os danos.
Proprietário pode responder pelos danos causados pela reforma
A responsabilidade por danos provocados por uma reforma realizada dentro de uma unidade privativa pode recair sobre o proprietário ou responsável pelo imóvel quando ficar demonstrado que a intervenção deu causa ao prejuízo de terceiros.
O artigo 927 do Código Civil estabelece que quem causa dano a outra pessoa por ato ilícito fica obrigado a repará-lo.
Isso significa que o fato de a obra ter sido executada por pedreiros ou outros prestadores não necessariamente afasta a responsabilidade do proprietário perante o vizinho prejudicado. Eventual discussão sobre a responsabilidade dos profissionais contratados pode ser tratada posteriormente entre o dono do imóvel e os prestadores.
No caso de Juiz de Fora, a conclusão técnica sobre a origem do vazamento foi utilizada para sustentar que o problema não estava nas instalações gerais do condomínio, mas na intervenção realizada dentro da unidade superior.
Reforma de apartamento exige planejamento
Além da questão da responsabilidade civil, o episódio chama atenção para os cuidados necessários antes de iniciar uma reforma em condomínio.
A ABNT NBR 16280 estabelece requisitos para o sistema de gestão de reformas em edificações. Entre as diretrizes está a necessidade de que reformas que interfiram nos sistemas da edificação sejam planejadas e acompanhadas por profissional habilitado, com documentação apresentada ao responsável legal pela edificação.
A norma também atribui ao proprietário, possuidor ou responsável pela unidade a responsabilidade pela reforma realizada em espaço privativo, incluindo a contratação de profissional habilitado para assumir a responsabilidade técnica pelo serviço.
Para o condomínio, o acompanhamento documental da obra também é uma ferramenta importante de gestão. O síndico pode exigir as informações previstas nas regras internas e na documentação técnica aplicável, além de acompanhar situações que possam representar risco à edificação ou aos demais moradores.
Impermeabilização merece atenção especial
Banheiros estão entre os ambientes que exigem maior cuidado durante reformas porque concentram instalações hidráulicas e áreas sujeitas à presença constante de água.
Uma falha na impermeabilização pode permitir que a água ultrapasse o sistema de proteção e alcance a laje ou outros elementos da edificação. Quando isso ocorre, os efeitos podem aparecer no apartamento inferior na forma de manchas, mofo, deterioração de revestimentos, desprendimento de forros e danos a móveis e equipamentos.
O teste de estanqueidade também é uma etapa importante para verificar se o sistema de impermeabilização apresenta falhas antes da conclusão do serviço. A identificação de problemas ainda durante a obra pode evitar que a infiltração alcance a unidade vizinha.
Provas técnicas podem fazer diferença
O caso também mostra a importância de documentar imediatamente os danos provocados por vazamentos.
Fotografias e vídeos ajudam a registrar a extensão do problema, enquanto laudos técnicos podem ser fundamentais para identificar a origem da água. Notas fiscais, orçamentos e comprovantes de aquisição dos bens danificados também contribuem para demonstrar o valor do prejuízo.
Quando a origem do vazamento não está clara, atribuir automaticamente a responsabilidade ao condomínio ou ao vizinho pode gerar conflitos e até dificultar a solução. A investigação técnica deve indicar se o problema está em uma área comum, em uma instalação privativa ou em uma intervenção realizada durante uma reforma.
O próprio Condomínio Interativo já publicou casos em que a definição da responsabilidade por infiltrações dependeu da identificação técnica da origem do problema. Em uma decisão envolvendo tubulações localizadas em área comum, por exemplo, a Justiça responsabilizou o condomínio pelos reparos e pela indenização.
Por isso, antes de iniciar uma obra, comunicar o condomínio, seguir as normas aplicáveis e contratar profissionais habilitados são medidas que podem evitar não apenas prejuízos financeiros, mas também conflitos entre moradores e processos judiciais.
Fonte: Oeste Geral