Compradores enfrentam incertezas diante de obras paralisadas

Obras paradas e aumento de distratos acendem alerta para compradores de imóveis na planta

Relatos de atrasos superiores a dois anos em empreendimentos de São Bernardo do Campo expõem dificuldades enfrentadas por consumidores e levantam questionamentos sobre a responsabilidade das incorporadoras

A paralisação de obras e o aumento dos cancelamentos de contratos imobiliários têm ampliado a preocupação de consumidores que investiram na compra de imóveis ainda na planta. Em São Bernardo do Campo, no Grande ABC paulista, compradores relatam atrasos prolongados, dificuldades para obter informações das incorporadoras e problemas para negociar a devolução dos valores pagos.

O cenário local ocorre em um momento de maior pressão sobre o mercado imobiliário. Dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) apontam que os distratos representaram 21% das vendas brutas de imóveis de médio e alto padrão no primeiro semestre de 2026. O percentual é o maior registrado para o período desde o primeiro semestre de 2020 e corresponde a aproximadamente um cancelamento para cada cinco unidades comercializadas nesses segmentos.

A situação foi abordada pelo portal SãoBernardo.INFO, que iniciou uma cobertura sobre reclamações de compradores de empreendimentos no município. Entre os problemas relatados estão construções sem avanço significativo há mais de 24 meses, dificuldades de negociação e questionamentos sobre a destinação dos recursos pagos pelos adquirentes.

Empreendimentos paralisados e reclamações de compradores

Entre os casos apresentados pelo veículo estão empreendimentos associados à Carvalho & Santos Incorporadora, nos bairros Nova Petrópolis e Vila Dayse. Compradores afirmam que aguardam a conclusão das obras e relatam dificuldades para receber esclarecimentos sobre os cronogramas e os valores envolvidos nos contratos.

Segundo a reportagem, alguns adquirentes relatam que as construções permanecem atrasadas há mais de dois anos. Também são mencionadas dificuldades para formalizar acordos de distrato e recuperar os recursos já desembolsados.

O portal informou que procurou a incorporadora para obter esclarecimentos sobre os atrasos e um possível plano de devolução dos valores aos clientes, mas não recebeu resposta até o fechamento da publicação. As reclamações apresentadas são relatos dos compradores e não representam, por si só, uma conclusão judicial sobre eventual responsabilidade da empresa.

A ausência de informações claras sobre o andamento das obras pode aumentar a insegurança dos adquirentes, especialmente quando os compromissos financeiros continuam sendo cobrados enquanto a entrega das unidades permanece indefinida.

Distratos chegam a 21% das vendas no médio e alto padrão

O aumento das reclamações ocorre em paralelo a um indicador nacional que preocupa o setor. De acordo com levantamento da Abrainc, divulgado em outubro de 2026, os cancelamentos de contratos chegaram a 21% das vendas brutas de imóveis de médio e alto padrão no primeiro semestre do ano.

Entre os fatores associados ao crescimento dos distratos estão o encarecimento do crédito imobiliário, os juros elevados, o endividamento das famílias e as dificuldades para obtenção de financiamento. Do lado das incorporadoras, custos de construção e entraves na documentação necessária para a conclusão dos empreendimentos também podem afetar o cronograma e a comercialização das unidades.

É importante diferenciar, entretanto, o cancelamento solicitado pelo comprador por dificuldades financeiras do rompimento provocado pelo descumprimento das obrigações da incorporadora. As consequências jurídicas e financeiras não são necessariamente as mesmas, e a análise depende do contrato e das circunstâncias de cada situação.

Sociedades de propósito específico exigem transparência

Outro ponto levantado na cobertura local envolve a utilização de Sociedades de Propósito Específico (SPEs) na estruturação de empreendimentos imobiliários. Esse modelo é utilizado no setor para organizar juridicamente e financeiramente cada projeto, permitindo que uma sociedade seja constituída especificamente para desenvolver determinada incorporação.

A existência de uma SPE, por si só, não representa irregularidade. O instrumento é previsto no ordenamento jurídico e pode contribuir para separar operações, obrigações e patrimônios de diferentes empreendimentos.

A preocupação surge quando há indícios de falta de transparência, descumprimento de obrigações ou problemas na aplicação dos recursos destinados à construção. Em situações de crise, a estrutura societária pode tornar mais complexa a identificação dos responsáveis e a recuperação de valores, especialmente quando a empresa responsável pelo empreendimento não possui patrimônio suficiente para responder pelas obrigações.

Por isso, a análise de uma incorporação deve considerar não apenas a marca comercial da construtora, mas também a sociedade responsável pelo projeto, o registro do empreendimento, as condições financeiras e a existência de mecanismos de proteção aos adquirentes.

O que a legislação prevê em caso de atraso na entrega

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, estabeleceu regras específicas para o desfazimento de contratos de compra e venda de imóveis em incorporação imobiliária. A legislação também trata das consequências do atraso na conclusão dos empreendimentos.

O artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964 permite uma tolerância de até 180 dias corridos além da data prevista para a conclusão da obra, desde que esse prazo esteja expressamente previsto no contrato, de maneira clara e destacada.

Quando a entrega ultrapassa esse período, sem que o comprador tenha dado causa ao atraso, o adquirente pode optar pela resolução do contrato. Nessa hipótese, a legislação prevê a devolução integral dos valores pagos à incorporadora, além da multa contratualmente estabelecida, com pagamento em até 60 dias corridos contados da resolução.

Caso o comprador prefira manter o contrato e esteja adimplente, a lei prevê indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias, conforme as condições legais.

A aplicação dessas regras exige análise individualizada. É necessário verificar a data contratual de entrega, a existência e validade da cláusula de tolerância, a responsabilidade pelo atraso e as demais condições da incorporação. A situação também pode envolver regras específicas quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação.

Documentação e acompanhamento são fundamentais

Para quem enfrenta atrasos ou dificuldades de negociação, a preservação de documentos é uma medida importante. Contratos, comprovantes de pagamento, comunicados da incorporadora, mensagens, notificações e registros do andamento da construção podem ajudar a demonstrar o histórico da relação contratual.

O comprador também pode buscar orientação junto aos órgãos de defesa do consumidor e consultar um profissional especializado em direito imobiliário antes de assinar um distrato ou aceitar propostas de renegociação. A formalização de acordos sem a compreensão de suas consequências pode comprometer direitos e dificultar futuras reivindicações.

Antes de adquirir um imóvel na planta, a consulta ao registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, a verificação da identificação da sociedade responsável pelo empreendimento e a análise das condições contratuais são cuidados relevantes. Também é recomendável acompanhar a evolução física da obra e manter os canais de comunicação com a incorporadora documentados.

O cenário de São Bernardo do Campo reforça a importância da transparência nas relações entre incorporadoras e compradores. Em um mercado no qual a aquisição de um imóvel frequentemente representa um compromisso financeiro de longo prazo, informações claras, cumprimento dos cronogramas e respeito aos direitos dos consumidores são essenciais para a confiança no setor imobiliário.