Justiça suspende ISS de construção em condomínio
Liminar em Goiânia reconheceu indícios de construção por conta própria e proibiu o município de exigir o imposto como condição para emitir o Habite-se
Justiça suspende cobrança de R$ 52 mil de ISS sobre casa construída pelo próprio dono em condomínio
A Justiça de Goiás suspendeu a cobrança de R$ 52.187,96 de Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISSQN) sobre a construção de uma residência no condomínio Residencial Jardins França, em Goiânia. A decisão liminar foi concedida pelo juiz William Fabian, da 4ª Vara da Fazenda Pública Municipal e de Registros Públicos da capital.
O magistrado considerou que os documentos apresentados pelo proprietário indicam que a construção foi realizada diretamente por ele, com recursos próprios e contratação individualizada de profissionais, sem a contratação de uma empresa construtora ou administradora responsável pela execução global da obra.
A decisão também impede que o Município de Goiânia condicione a emissão do Habite-se e da Certidão de Conclusão de Obra ao pagamento do imposto suspenso, desde que sejam cumpridas as demais exigências legais e administrativas.
Obra foi executada por contratação direta de profissionais
O proprietário adquiriu um terreno no Residencial Jardins França e construiu uma casa destinada à própria moradia. Segundo os argumentos apresentados no mandado de segurança, a execução ocorreu pelo sistema de construção direta, com compra de materiais e contratação individualizada de trabalhadores autônomos.
A defesa sustentou que não houve contratação de construtora, administradora ou empresa responsável por serviços de empreitada ou subempreitada. Por essa razão, argumentou que a situação não se enquadraria nas hipóteses de incidência do ISS previstas no subitem 7.02 da lista anexa à Lei Complementar nº 116/2003.
Apesar disso, a Prefeitura lançou uma cobrança de R$ 52.187,96, referente ao chamado ISS Solidário da Construção Civil. O proprietário questionou a exigência e alegou que o município também vinculava a regularização da edificação ao recolhimento do tributo.
Documentos indicaram construção com recursos próprios
Ao analisar o pedido, o juiz considerou os documentos apresentados para demonstrar a forma de execução da obra. Entre eles estavam a matrícula do imóvel, o alvará de construção, a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), notas fiscais de materiais e recibos de pagamento de mão de obra.
Para o magistrado, a presença de profissionais habilitados, inclusive de engenheiro responsável pelo acompanhamento técnico, não comprova, por si só, a contratação de uma empresa para administrar ou executar integralmente a construção.
A decisão destacou que a realização de uma obra em imóvel particular não configura automaticamente o fato gerador do ISSQN. Para que o imposto seja exigido, é necessário que exista prestação de serviço tributável conforme a legislação.
O juiz também observou que a responsabilidade solidária atribuída ao proprietário depende da ocorrência de uma hipótese legal de incidência, não podendo ser fundamentada exclusivamente na titularidade do imóvel.
Súmula 48 do TJGO fundamentou a decisão
Um dos principais fundamentos utilizados foi a Súmula 48 do Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO), que afasta a incidência do ISS sobre construções comprovadamente realizadas pelo próprio proprietário, às suas expensas.
O entendimento estabelece que não há fato gerador do imposto quando a obra é executada pessoalmente pelo proprietário, com recursos próprios, sendo indevida a vinculação da emissão do Habite-se ao pagamento desse tributo.
O magistrado também mencionou precedente da 3ª Câmara Cível do TJGO que reconheceu a ilegalidade da cobrança em situação semelhante, na qual a residência havia sido construída diretamente pelo proprietário, sem exploração econômica de atividade de administração, empreitada ou subempreitada.
Com base nos documentos apresentados, o juiz entendeu que havia elementos suficientes, nesta fase inicial, para indicar que a construção poderia se enquadrar nessa orientação jurisprudencial.
Prefeitura não poderá condicionar o Habite-se ao pagamento
Além de suspender a exigibilidade dos R$ 52.187,96, o magistrado proibiu, enquanto vigente a liminar, o protesto do débito, a inscrição do proprietário em cadastros restritivos de crédito e a adoção de medidas coercitivas para cobrança do valor.
A decisão também determinou que o município não exija o pagamento do ISS suspenso como condição para expedir o Habite-se e a Certidão de Conclusão de Obra. A medida não dispensa, entretanto, o atendimento às demais exigências urbanísticas, técnicas e administrativas necessárias à regularização da residência.
A suspensão foi fundamentada no artigo 7º, inciso III, da Lei nº 12.016/2009 e no artigo 151, inciso IV, do Código Tributário Nacional, que prevê hipóteses de suspensão da exigibilidade do crédito tributário.
O que o caso representa para quem constrói em condomínios?
A decisão chama a atenção para a diferença entre construir por conta própria, contratando profissionais individualmente, e contratar uma empresa para executar ou administrar os serviços de construção civil.
Para proprietários que pretendem construir em condomínios, a documentação da obra pode ser relevante para demonstrar como os serviços foram contratados e quem assumiu sua execução. Notas fiscais de materiais, recibos de mão de obra, contratos, alvarás e registros de responsabilidade técnica ajudam a comprovar as características da construção.
Também é importante observar que a decisão é liminar e se refere a uma situação concreta. Ela não representa uma dispensa geral do ISS para toda obra residencial nem elimina a necessidade de verificar a legislação municipal e as circunstâncias de cada construção.
O caso reforça que a cobrança de tributos deve observar a hipótese legal de incidência e que a regularização de uma edificação não pode ser condicionada ao pagamento de imposto cuja exigibilidade tenha sido suspensa judicialmente.
Processo: 5987305-19.2026.8.09.0051.