Justiça determina divisão de renda de áreas comuns

Justiça determina divisão de aluguéis de áreas comuns

A 20ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) decidiu que os valores arrecadados com a locação exclusiva de áreas comuns de um condomínio residencial devem ser distribuídos proporcionalmente entre os proprietários das unidades habitacionais. O caso envolve um edifício em Patos de Minas, no Alto Paranaíba.

A decisão foi tomada durante a análise de um recurso apresentado pelo espólio do antigo construtor do prédio. O processo teve origem em uma ação movida por duas proprietárias de apartamentos, que questionaram a apropriação dos rendimentos obtidos com o aluguel de uma quitinete e de um barracão residencial localizado nos fundos do terreno, descrito nos autos como a casa do zelador.

Na primeira instância, o espólio foi condenado a restituir às moradoras os valores correspondentes às suas participações nos aluguéis recebidos. Ao analisar o recurso, o tribunal manteve o entendimento sobre o direito à restituição, mas determinou ajustes nos critérios utilizados para calcular os valores devidos.

Discussão envolvia a propriedade dos espaços

As duas estruturas eram utilizadas para locação, mas havia uma controvérsia sobre sua natureza jurídica. As proprietárias sustentaram que os rendimentos pertenciam aos condôminos, uma vez que os espaços estavam registrados como áreas comuns do edifício.

O espólio, por sua vez, argumentou que a quitinete e o barracão pertenciam exclusivamente ao antigo construtor, pois teriam sido edificados antes da construção do prédio. A defesa também alegou que a inclusão das estruturas como áreas comuns nos registros teria resultado de um erro administrativo.

A Justiça, entretanto, manteve o entendimento de que os rendimentos deveriam ser repartidos, considerando o enquadramento dos espaços como áreas comuns do condomínio.

O pedido das moradoras para demolir as estruturas não foi acolhido. Conforme a perícia técnica mencionada no processo, não ficou comprovada a destruição de depósitos ou banheiros, e as construções já existiam antes de as autoras adquirirem seus apartamentos.

Valores deverão ser calculados conforme cada caso

O relator do recurso, juiz convocado Christian Gomes Lima, fundamentou o entendimento nos artigos 1.314, 1.319 e 1.335 do Código Civil, relacionados aos direitos dos condôminos sobre a coisa comum e ao uso e à fruição das partes comuns.

O tribunal deu parcial provimento à apelação para ajustar os critérios de liquidação da condenação. O cálculo deverá considerar o período em que cada autora foi proprietária de sua unidade, a efetiva ocorrência das locações, o prazo prescricional aplicável e os efeitos de um acordo judicial anterior.

Também deverão ser aplicados os critérios de atualização monetária e juros definidos no julgamento, conforme os parâmetros indicados pelo tribunal.

Assim, a decisão não estabelece um valor único de ressarcimento para as duas moradoras. A quantia deverá ser apurada posteriormente, com base nos períodos e nos valores efetivamente recebidos com os aluguéis.

O que a decisão representa para os condomínios

O caso chama a atenção para a importância de manter a documentação do condomínio atualizada e identificar corretamente a natureza jurídica dos espaços existentes no empreendimento.

Áreas como depósitos, antigas moradias de zeladores, salas, vagas ou outros ambientes podem gerar dúvidas quando os registros do imóvel, a convenção condominial e a utilização prática não estão alinhados. A classificação de cada espaço depende da documentação e das circunstâncias específicas do empreendimento.

Quando uma área comum é utilizada para gerar receita, a administração deve verificar as regras aplicáveis, documentar a autorização para o uso e manter registros transparentes dos valores recebidos e de sua destinação.

A decisão também evidencia que a exploração econômica de um espaço não significa, por si só, que ele pertença exclusivamente a quem o construiu ou passou a utilizá-lo. A titularidade e os direitos sobre a área precisam ser examinados à luz dos registros imobiliários e das normas condominiais.

Transparência e documentação são essenciais

Para síndicos e administradoras, a situação reforça a necessidade de conferir a convenção, as matrículas imobiliárias e os demais documentos do empreendimento antes de autorizar a locação ou a utilização exclusiva de espaços cuja natureza seja questionável.

Também é recomendável que receitas provenientes de áreas comuns sejam registradas de forma clara e que sua destinação seja definida de acordo com a legislação e as deliberações condominiais aplicáveis.

No caso de Patos de Minas, a Justiça manteve o direito das proprietárias à restituição proporcional dos aluguéis, com ajustes nos critérios de cálculo. O julgamento demonstra como a definição jurídica das áreas de um edifício pode ter consequências financeiras e reforça a importância da transparência na gestão do patrimônio coletivo.