Certidão leva à anulação de imóvel consolidado por banco
Juiz identificou divergência entre a defesa do Santander e o registro cartorário; decisão determinou nova intimação do devedor antes da continuidade do procedimento
Justiça anula consolidação de imóvel em condomínio após certidão contradizer versão de banco sobre intimação
A Justiça de Goiás anulou a consolidação da propriedade de um imóvel localizado no condomínio Portal do Sol I, em Goiânia, após identificar divergências entre a versão apresentada pelo Banco Santander e as informações registradas na certidão utilizada para comprovar a intimação do devedor. A instituição financeira alegou que o cliente havia recusado o recebimento da notificação, mas o documento indicava que a recusa partiu de uma terceira pessoa.
A sentença foi proferida pelo juiz Rodrigo de Melo Brustolin, da 30ª Vara Cível de Goiânia. Ao analisar os registros, o magistrado concluiu que não havia comprovação de que o próprio devedor tivesse recebido ou recusado a comunicação necessária para regularizar as parcelas em atraso.
O caso envolve um financiamento imobiliário de R$ 1,32 milhão, contratado em dezembro de 2024, com prazo de amortização de 420 meses. Após dificuldades financeiras, o comprador deixou de pagar prestações, e o Santander iniciou, em fevereiro de 2026, um procedimento extrajudicial para cobrar R$ 45.427,08, além das despesas de intimação.
Divergência na certidão foi determinante
Segundo as informações do processo, foram realizadas tentativas de localização do devedor em março de 2026, em dois endereços. Em uma delas, o porteiro informou que não tinha autorização para receber correspondências. Posteriormente, foi adotada a modalidade de intimação por hora certa.
Na contestação, o Santander sustentou que, em 24 de março de 2026, uma terceira pessoa havia recebido a notificação, comunicado o ato ao devedor e que ele teria recusado o recebimento da respectiva via.
Entretanto, ao examinar a certidão, o juiz verificou que o registro apontava outra situação: a própria terceira pessoa havia recusado o recebimento do documento, sem apresentar informações sobre o paradeiro do destinatário.
Também não havia registro de contato pessoal entre o devedor e o oficial responsável pela diligência, nem comprovação de que o mutuário tivesse sido efetivamente informado sobre a intimação.
O magistrado destacou que a fé pública dos atos registrais assegura presunção de veracidade aos fatos efetivamente documentados, mas não permite considerar comprovadas circunstâncias que não constam do registro.
A sentença também observou que não foi demonstrado que a terceira pessoa fosse funcionária responsável pelo recebimento de correspondências, condição relevante para a aplicação das regras específicas de intimação em condomínios com controle de acesso.
Ausência do morador não comprova ocultação
Outro ponto considerado na decisão foi a falta de elementos que demonstrassem uma tentativa deliberada do devedor de evitar a intimação.
Embora tenham ocorrido diferentes diligências, os registros indicavam apenas que o destinatário não estava presente nos horários das tentativas. Para o magistrado, essa circunstância, isoladamente, não comprova que o morador estivesse se escondendo para impedir a comunicação.
A Lei nº 9.514/1997 prevê a possibilidade de intimação por hora certa quando, após tentativas de localização, houver suspeita motivada de ocultação do destinatário. A aplicação desse procedimento exige, portanto, elementos que justifiquem a conclusão de que a ausência não foi circunstancial.
No caso analisado, não foram identificadas provas de que o devedor tivesse sido visto no imóvel e se escondido, orientado terceiros a impedir sua localização ou adotado alguma conduta para frustrar a diligência.
O juiz também considerou a necessidade de que os fatos que fundamentam a suspeita de ocultação sejam devidamente registrados, permitindo verificar se os requisitos legais foram observados.
Justiça anula consolidação e determina nova intimação
Em junho de 2026, a propriedade havia sido consolidada em nome do Santander. Posteriormente, o devedor recebeu comunicação sobre leilões previstos para os dias 14 e 16 de julho, além de informações sobre a possibilidade de desocupação do imóvel.
A defesa ajuizou ação para questionar a validade do procedimento extrajudicial. A tutela de urgência para impedir a alienação do bem chegou a ser concedida na instância recursal.
Ao julgar o pedido, o juiz declarou nula a intimação realizada e, como consequência, anulou a consolidação da propriedade em favor do banco. Também determinou que seja feita nova intimação pessoal, garantindo ao devedor a oportunidade de regularizar a inadimplência.
A decisão, contudo, não cancelou o financiamento nem afastou a obrigação de pagamento. O magistrado reconheceu que o atraso das parcelas não era objeto de controvérsia e delimitou a discussão à validade dos atos praticados para a transferência extrajudicial do imóvel.
O processo é o de número 5640957-16.2026.8.09.0051.
Procedimentos de intimação exigem atenção na gestão imobiliária
O caso evidencia a importância de observar as formalidades previstas na legislação antes da consolidação da propriedade de imóveis financiados com alienação fiduciária. A comunicação válida do devedor é uma etapa essencial do procedimento, pois permite que ele tenha conhecimento da cobrança e exerça a possibilidade legal de regularizar a dívida.
A situação também chama a atenção para os registros de correspondências e comunicações em condomínios com controle de acesso. A legislação admite, em circunstâncias específicas, a participação do funcionário responsável pelo recebimento de correspondências na intimação por hora certa. Isso, porém, não significa que qualquer recusa de recebimento por terceiro comprove a ciência ou a ocultação do destinatário.
Para síndicos e administradoras, o episódio reforça a importância de procedimentos organizados na portaria, com registro adequado das correspondências recebidas e recusadas, identificação dos responsáveis e observância das regras internas. Esses cuidados contribuem para a rastreabilidade das comunicações e para a segurança administrativa do condomínio.
A decisão não impede a cobrança da dívida nem representa uma regra automática para todos os casos de inadimplência imobiliária. Ela demonstra que a consolidação extrajudicial depende do cumprimento dos requisitos legais e que as informações documentadas durante as tentativas de intimação podem ser determinantes para a validade do procedimento.