CVM condena Vorcaro por fraude em fundo imobiliário

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) condenou, por unanimidade, o ex-banqueiro Daniel Vorcaro ao pagamento de R$ 20 milhões por uma operação considerada fraudulenta envolvendo o fundo de investimento imobiliário Brazil Realty. A decisão foi tomada na terça-feira (8) e representa a primeira condenação de Vorcaro pela autarquia.

O processo também resultou na condenação do Banco Master e de outras pessoas e empresas envolvidas nas operações analisadas. Somadas, as multas aplicadas chegam a aproximadamente R$ 201 milhões. Os condenados ainda podem recorrer ao Conselho de Recursos do Sistema Financeiro Nacional (CRSFN).

Processo investigou emissão de cotas

A investigação foi aberta pela CVM em 2020 e analisou a terceira emissão de cotas do Brazil Realty, iniciada em 2018. Na operação, o fundo recebeu R$ 139,1 milhões, sendo grande parte do valor composta por ativos físicos.

Segundo a autarquia, alguns dos imóveis utilizados na operação apresentavam valores superiores aos considerados adequados. Também foram identificados problemas na documentação relacionada a parte das integralizações realizadas na emissão.

O caso ficou sob análise durante anos e chegou a ter o julgamento suspenso em razão de pedidos de vista. Propostas para encerrar o processo por meio de acordo também foram rejeitadas pela CVM.

Ativos teriam sido sobreavaliados

De acordo com a acusação analisada pela CVM, a estrutura investigada envolvia a utilização de imóveis e outros ativos com valores considerados artificialmente elevados.

A autarquia apontou problemas em laudos utilizados para estabelecer o valor dos bens. Na avaliação da comissão, a sobrevalorização contribuiu para inflar artificialmente o patrimônio do fundo e criou uma percepção de valor superior à considerada real para determinados ativos.

Entre os exemplos analisados está uma operação envolvendo a empresa Brazil Realty Empreendimentos, que possuía um imóvel em Nova Lima (MG). Segundo a acusação, o bem havia sido avaliado em R$ 70,8 milhões, enquanto a avaliação considerada adequada pela CVM apontava valor de aproximadamente R$ 7,1 milhões.

Outro caso envolveu 50 lotes no Balneário Água Limpa, também em Nova Lima. O conjunto teria sido avaliado em R$ 207,5 milhões, enquanto a investigação estimou os ativos em R$ 6,5 milhões.

Operações criaram liquidez artificial

Após a colocação das cotas, empresas ligadas aos envolvidos teriam participado de operações no mercado secundário com o objetivo de criar liquidez para os papéis.

Segundo a acusação, a Entre Investimentos realizou 177 operações, movimentando aproximadamente R$ 351 milhões em compras e R$ 358 milhões em vendas. A empresa sustentou durante o processo que as operações tinham como finalidade proporcionar liquidez aos investidores.

Para a área técnica da CVM, entretanto, a dinâmica das operações poderia levar investidores a adquirir cotas com base em valores considerados artificialmente elevados.

A autarquia estimou em R$ 5,8 milhões o prejuízo dos compradores finais dos ativos sobreavaliados. Parte das perdas teria atingido fundos que tinham regimes próprios de previdência de servidores entre seus cotistas.

Banco Master também foi condenado

O Banco Master, instituição que posteriormente foi liquidada pelo Banco Central, recebeu multa de R$ 12,5 milhões no processo.

Também foram condenados Henrique Moura Vorcaro, pai de Daniel Vorcaro, com multa de R$ 20 milhões, e Felipe Cançado Vorcaro, primo do ex-banqueiro, que recebeu penalidade de R$ 5 milhões.

Entre as empresas punidas estão a Entre Investimentos e a Viking Participações, além de outras companhias relacionadas às operações investigadas.

No total, a decisão alcançou sete pessoas e nove empresas. Três ex-diretores da Sefer Investimentos foram absolvidos no processo.

Defesa contesta responsabilização

A defesa de Daniel Vorcaro contestou a condenação e afirmou que não existiriam provas individualizadas de uma conduta irregular atribuível ao ex-banqueiro.

Durante o julgamento, a advogada Ana Paula Casagrande questionou a existência de elementos concretos que demonstrassem que Vorcaro teria utilizado meios fraudulentos para induzir investidores ao erro.

Os demais acusados também contestaram as irregularidades apontadas e sustentaram que as operações analisadas seguiram as regras do mercado.

A CVM, por sua vez, considerou que os documentos reunidos no processo eram suficientes para caracterizar a operação fraudulenta e responsabilizar os envolvidos.

Decisão é independente da investigação criminal

A condenação administrativa da CVM não se confunde com as investigações criminais relacionadas ao Banco Master. Os procedimentos tramitam em esferas distintas.

A investigação da CVM trata especificamente das operações envolvendo o Brazil Realty e das irregularidades identificadas na emissão e negociação das cotas. Já as apurações conduzidas pela Polícia Federal envolvendo Vorcaro e o Banco Master têm objetos próprios.

A distinção é relevante porque uma condenação administrativa pela CVM não equivale, por si só, a uma condenação criminal.

Caso reforça importância da avaliação dos imóveis

O episódio também chama atenção para um aspecto importante do mercado imobiliário: a necessidade de avaliações confiáveis dos imóveis utilizados em operações financeiras.

Em fundos imobiliários, o valor atribuído aos ativos pode influenciar a percepção dos investidores sobre o patrimônio do fundo e, consequentemente, suas decisões de compra e venda.

Quando existe divergência significativa entre o valor atribuído a um imóvel e sua avaliação efetiva, podem surgir riscos para investidores e demais participantes do mercado.

A decisão da CVM reforça, portanto, a importância da transparência, da documentação adequada e de critérios técnicos na avaliação de ativos imobiliários.

Para o mercado de condomínios e imóveis, o caso também serve como alerta sobre a relevância de informações confiáveis relacionadas ao patrimônio imobiliário. Avaliações, laudos e documentos técnicos precisam refletir de maneira adequada as características e os valores dos bens analisados.

Os condenados ainda podem recorrer da decisão ao CRSFN. Enquanto isso, o julgamento da CVM acrescenta um novo capítulo ao caso envolvendo o Banco Master e coloca novamente no centro das discussões a importância da fiscalização e da transparência nas operações que envolvem ativos imobiliários.

Fonte: G1