Conversão de edifícios ganha segurança jurídica
Mudanças no Código Civil e regras urbanísticas de São Paulo ampliam a viabilidade da transformação de imóveis comerciais em residenciais, mas exigem análise jurídica e financeira antes da aquisição
Conversão de edifícios tem respaldo jurídico e pode dispensar incentivos públicos
A transformação de edifícios comerciais em imóveis residenciais ou de uso misto tem ganhado espaço no mercado imobiliário, especialmente em regiões urbanas consolidadas, onde a disponibilidade de terrenos para novas construções é limitada e os valores de aquisição são elevados.
Análise publicada pelo Consultor Jurídico (ConJur) em 22 de outubro de 2026 aponta que essas operações podem encontrar respaldo em regras jurídicas já existentes, sem depender necessariamente de incentivos fiscais ou programas públicos específicos.
O cenário é especialmente relevante em São Paulo, onde a combinação entre as normas do Código Civil e a regulamentação urbanística municipal pode influenciar a viabilidade econômica de projetos de conversão.
Mudança no Código Civil alterou o quórum necessário
Um dos principais marcos jurídicos para a conversão de edifícios foi a Lei nº 14.405/2022, que modificou o artigo 1.351 do Código Civil.
Antes da alteração, a mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária dependia da aprovação unânime dos condôminos. Com a nova redação, o quórum passou a ser de dois terços dos votos dos condôminos para a alteração da convenção e para a mudança de destinação.
A mudança reduziu uma das barreiras jurídicas que poderiam dificultar a transformação de imóveis. Entretanto, o quórum de dois terços não elimina a necessidade de verificar a situação concreta do empreendimento, a convenção registrada e os demais requisitos legais aplicáveis.
Em edifícios com múltiplos proprietários, a distribuição das frações ideais e as regras de votação previstas na convenção podem ter impacto decisivo na apuração dos votos. Por isso, a análise documental deve anteceder a aquisição e o desenvolvimento do projeto.
Edifícios de titularidade única apresentam condições diferentes
A análise publicada pelo ConJur destaca que algumas conversões recentes em bairros valorizados de São Paulo envolvem edifícios comerciais de titularidade única, e não condomínios com unidades distribuídas entre diversos proprietários.
Essa diferença pode simplificar a tomada de decisões, uma vez que não existe a mesma dispersão de titularidade encontrada em empreendimentos com muitos condôminos.
O artigo cita um edifício de escritórios na Rua Clodomiro Amazonas, no Itaim Bibi, em processo de conversão para uso misto, com unidades residenciais e espaços corporativos remanescentes. Também menciona uma antiga sede consular na Rua Padre João Manuel, nos Jardins, transformada em unidades residenciais.
Os exemplos ilustram oportunidades de requalificação em regiões consolidadas, mas não significam que qualquer edifício comercial possa ser convertido automaticamente. A viabilidade depende das condições jurídicas, técnicas, urbanísticas e econômicas de cada imóvel.
Quando a outorga onerosa pode deixar de ser cobrada?
Outro aspecto relevante é o tratamento da outorga onerosa, instrumento urbanístico relacionado ao potencial construtivo adicional em determinadas situações.
Em São Paulo, o Decreto municipal nº 63.504/2024 estabelece hipóteses em que não é devida contrapartida financeira, incluindo situações relacionadas à alteração entre áreas computáveis e não computáveis sem aumento da área computável total anteriormente licenciada, observadas as condições previstas na norma.
O decreto também contempla situações de mudança de uso de edificação existente que não tenha sido objeto de outorga ou de benefício de legislação específica, conforme os requisitos legais aplicáveis.
Na prática, a conversão de um edifício de escritórios regularmente licenciado para uso residencial, sem acréscimo da área computável, pode não gerar cobrança de outorga onerosa quando enquadrada nas hipóteses previstas na regulamentação municipal.
Essa possibilidade pode representar uma vantagem econômica em comparação com a incorporação de um empreendimento novo na mesma localização. No entanto, a dispensa não é automática: depende da situação do imóvel, do histórico de licenciamento e do atendimento às condições estabelecidas na legislação.
Planejamento jurídico deve começar antes da compra
A viabilidade de uma conversão não deve ser avaliada apenas com base no preço de aquisição do edifício e no valor potencial das futuras unidades. A análise precisa começar antes da compra, com uma investigação documental e urbanística detalhada.
Entre os pontos que merecem atenção estão:
Titularidade do imóvel: verificar quem são os proprietários e se há unidades pertencentes a diferentes condôminos.
Convenção condominial: examinar o documento registrado e identificar regras de votação e disposições relacionadas à destinação do empreendimento.
Frações ideais e quórum: apurar como os votos devem ser calculados e quais aprovações serão necessárias.
Regularidade urbanística: conferir o licenciamento existente, as áreas computáveis e não computáveis e as condições para a mudança de uso.
Outorga onerosa: verificar se a operação se enquadra em alguma hipótese de dispensa de contrapartida.
Viabilidade técnica: avaliar as adaptações necessárias para atender às exigências aplicáveis ao novo uso, incluindo instalações, acessibilidade, segurança e desempenho da edificação.
A realização dessa diligência antes da aquisição pode ajudar a identificar impedimentos, estimar custos e reduzir o risco de investir em um imóvel cuja conversão não seja viável nas condições inicialmente previstas.
Conversão imobiliária não dispensa licenças e adequações
Embora o regime jurídico possa facilitar determinadas operações, a mudança de uso não afasta a necessidade de cumprir as exigências urbanísticas, edilícias e de segurança aplicáveis.
A adaptação de um edifício comercial para uso residencial pode exigir intervenções relevantes em instalações hidráulicas e elétricas, ventilação, iluminação, circulação, acessibilidade e sistemas de proteção contra incêndio, conforme as características da construção e a legislação pertinente.
Também é necessário verificar se o uso pretendido é permitido para o endereço e se o projeto atende aos parâmetros municipais. A eventual dispensa de outorga onerosa não equivale a uma dispensa geral de licenciamento ou de adequação técnica.
Regime jurídico existente pode favorecer a requalificação urbana
A experiência analisada pelo ConJur sugere que a conversão de edifícios pode avançar a partir de instrumentos jurídicos já disponíveis, sem depender necessariamente da criação de incentivos públicos específicos.
A combinação entre regras condominiais, legislação civil e normas urbanísticas pode oferecer caminhos para aproveitar estruturas existentes e adaptá-las a novas demandas imobiliárias.
Para incorporadoras, investidores e proprietários, o principal desafio está em identificar corretamente as condições legais e econômicas de cada operação antes de assumir compromissos financeiros.
No âmbito condominial, o tema também reforça a importância de compreender os quóruns de deliberação e as regras de alteração de destinação, especialmente quando a mudança envolve empreendimentos com múltiplos proprietários.
A conversão pode representar uma alternativa para a requalificação de áreas urbanas consolidadas, mas seu sucesso depende de planejamento, análise documental e cumprimento das exigências aplicáveis a cada imóvel.