Condomínio terá de regularizar sistema de esgoto

O Condomínio Vale do Sol II, localizado no bairro Petrópolis, em Manaus, foi condenado pela Vara Especializada do Meio Ambiente da Comarca de Manaus a regularizar seu sistema de esgotamento sanitário. A decisão determinou que o empreendimento cumpra as exigências previstas na legislação municipal e apresente o licenciamento ambiental necessário.

A sentença foi proferida em uma Ação Civil Pública ajuizada pelo Ministério Público do Amazonas (MPAM). O condomínio foi condenado à revelia, após ser citado por oficial de Justiça e não apresentar manifestação no processo. O julgamento ocorreu de forma antecipada.

Condomínio terá prazo de 180 dias

De acordo com a decisão, o empreendimento terá 180 dias para regularizar o sistema de esgotamento sanitário conforme as exigências da Lei Municipal nº 1.192/2007, conhecida como Programa Pró-Águas.

O mesmo prazo foi estabelecido para a apresentação do licenciamento ambiental. O descumprimento de cada obrigação poderá resultar em penalidades financeiras.

Para a regularização do sistema de esgoto, foi fixada multa diária de R$ 10 mil, limitada a dez dias de aplicação. Já a ausência do licenciamento ambiental poderá resultar em multa diária de R$ 30 mil, também limitada a dez dias.

MP apontou lançamento inadequado de efluentes

A ação judicial teve origem em uma representação encaminhada pela Ouvidoria-Geral ao Ministério Público. Segundo o órgão, o condomínio estaria operando sem Estação de Tratamento de Esgoto e realizando o lançamento de efluentes sanitários sem o tratamento técnico considerado adequado.

A apuração apontou possíveis impactos sobre o solo e os recursos hídricos. O Ministério Público fundamentou a ação em normas municipais, estaduais e federais relacionadas à proteção ambiental e ao saneamento básico.

O inquérito civil também reuniu um relatório do Departamento de Vigilância Sanitária que apontou a inexistência de um sistema de canalização própria para o esgoto. Na ocasião, foi determinado que o empreendimento providenciasse o direcionamento dos resíduos para a rede coletora pública ou adotasse um sistema de fossa sumidouro.

Vistoria confirmou ausência de ETE

A situação também foi verificada em vistoria técnica realizada pelo Instituto de Proteção Ambiental do Amazonas (Ipaam) em 23 de abril de 2026.

Segundo o TJAM, a inspeção confirmou que o condomínio não possuía uma Estação de Tratamento de Esgoto, embora existisse uma área destinada à fossa sanitária.

A constatação reforçou os elementos que já haviam sido reunidos durante a investigação conduzida pelo Ministério Público.

Condomínio também terá de pagar R$ 50 mil

Além das obrigações relacionadas ao saneamento, a sentença determinou o pagamento de R$ 50 mil por danos morais coletivos.

A decisão considerou os impactos ambientais relacionados à situação identificada no empreendimento. O valor foi estabelecido no âmbito da Ação Civil Pública proposta pelo Ministério Público.

O caso demonstra que problemas relacionados à infraestrutura sanitária podem ultrapassar a esfera administrativa do condomínio e resultar em responsabilização judicial quando houver impacto ambiental.

Responsabilidade ambiental independe de culpa

Ao fundamentar a decisão, a sentença citou o entendimento do Superior Tribunal de Justiça segundo o qual a responsabilidade civil por dano ambiental possui natureza objetiva e é baseada na Teoria do Risco Integral.

Nesse modelo, a responsabilização não depende da comprovação de culpa, desde que estejam demonstrados o dano ambiental e o nexo de causalidade com a atuação do agente. A sentença também destacou que a responsabilidade civil ambiental é independente das eventuais responsabilizações nas esferas penal e administrativa.

O julgamento mencionou ainda normas relacionadas à Política Nacional de Saneamento Básico, ao novo marco legal do saneamento e ao Estatuto da Cidade.

Saneamento exige acompanhamento permanente

A decisão traz um alerta para a gestão condominial: sistemas de esgoto, drenagem e demais estruturas de saneamento precisam ser acompanhados de forma permanente e mantidos de acordo com as exigências técnicas e ambientais aplicáveis.

A existência de uma infraestrutura sanitária em funcionamento não significa, por si só, que o condomínio esteja regularizado. É necessário verificar a adequação do sistema, eventuais licenças, exigências dos órgãos ambientais e condições de operação.

Para síndicos e administradoras, esse acompanhamento deve fazer parte do planejamento de manutenção e da gestão documental do empreendimento.

Regularização também envolve planejamento financeiro

Adequações em sistemas de esgotamento podem exigir projetos técnicos, contratação de empresas especializadas, obras e investimentos significativos. Por isso, identificar irregularidades antes que elas resultem em processos judiciais pode permitir uma atuação mais planejada.

A gestão condominial pode utilizar inspeções periódicas e avaliações técnicas para identificar problemas de infraestrutura e estabelecer prioridades de intervenção.

Quando houver necessidade de obras de maior porte, a administração também precisa avaliar os procedimentos internos para aprovação das despesas, contratação dos serviços e acompanhamento da execução.

Caso reforça importância do licenciamento

Outro ponto destacado pela sentença é a necessidade de apresentação do licenciamento ambiental. A exigência demonstra que a regularidade de um condomínio não está limitada às questões internas de administração, manutenção ou convivência entre moradores.

Empreendimentos que possuem sistemas próprios ou específicos de tratamento e destinação de efluentes devem observar as exigências ambientais aplicáveis à sua estrutura e localização.

A ausência de documentação ou de adequação técnica pode gerar notificações, procedimentos administrativos e, em determinadas situações, ações judiciais.

Gestão preventiva pode reduzir riscos

O caso de Manaus reforça que a manutenção preventiva também deve incluir a infraestrutura sanitária. Problemas em redes de esgoto, sistemas de tratamento e estruturas de destinação de efluentes podem gerar impactos que ultrapassam os limites físicos do condomínio.

Para os gestores, a principal lição é a necessidade de manter documentos, licenças, laudos e registros de manutenção organizados, além de acompanhar as exigências dos órgãos competentes.

A decisão do TJAM mostra que a regularidade ambiental deve integrar a rotina de gestão dos empreendimentos. No caso do Condomínio Vale do Sol II, a Justiça estabeleceu prazo para a correção das irregularidades, fixou multas para eventual descumprimento e determinou o pagamento de R$ 50 mil por danos morais coletivos.

O episódio reforça, portanto, que sistemas de saneamento não devem ser tratados apenas como uma questão de manutenção predial. A regularização, o acompanhamento técnico e o cumprimento das normas ambientais fazem parte da responsabilidade de gestão e podem evitar prejuízos financeiros e consequências judiciais para o empreendimento.

Fonte: Poder Judiciário do Estado dos Amazonas