Cadastro desatualizado leva condomínio a indenizar
Justiça considerou indevida a cobrança de R$ 482,44 e fixou indenização de R$ 5 mil após imóvel vendido em 2014 continuar no cadastro interno do residencial
Condomínio cobra dívida de antigo proprietário após 11 anos e é condenado a pagar indenização
Um condomínio de Limeira, no interior de São Paulo, foi condenado a indenizar um antigo proprietário após cobrar uma dívida condominial referente a um imóvel que ele havia vendido mais de 11 anos antes. O homem recebeu uma cobrança de R$ 482,44 em dezembro de 2025 e teve o débito encaminhado a protesto em março de 2026, apesar de já não ser titular da unidade desde novembro de 2014.
A sentença foi proferida no dia 9 de novembro pelo juiz Marcelo Vieira, da Vara do Juizado Especial Cível e Criminal de Limeira. A Justiça declarou a inexigibilidade da dívida, determinou o cancelamento dos protestos, proibiu novas cobranças contra o antigo proprietário e fixou indenização de R$ 5 mil por danos morais. Cabe recurso contra a decisão.
Imóvel havia sido vendido em 2014
Segundo a ação, o homem formalizou a venda do imóvel em 27 de novembro de 2014. Mais de uma década depois, em dezembro de 2025, recebeu uma cobrança condominial de R$ 482,44, com vencimento previsto para janeiro de 2026.
A dívida acabou encaminhada a protesto em março do ano seguinte. O antigo proprietário descobriu que o cadastro interno do condomínio ainda o identificava como responsável pela unidade, embora o imóvel já tivesse passado por outras transferências de propriedade.
O episódio levou o ex-proprietário a recorrer à Justiça para contestar a cobrança e buscar a reparação pelos prejuízos decorrentes do protesto.
Condomínio alegou falta de comunicação da venda
Durante o processo, o condomínio reconheceu que a dívida não poderia ser exigida do antigo proprietário e não se opôs à declaração de inexigibilidade nem ao cancelamento do protesto.
A administração, entretanto, contestou o pedido de indenização por danos morais. A justificativa apresentada foi que o antigo proprietário não teria comunicado diretamente ao condomínio a venda do imóvel, deixando de solicitar a atualização do cadastro interno.
O argumento não foi suficiente para afastar a responsabilidade do residencial. Na avaliação do juiz, mesmo que não tivesse ocorrido uma comunicação direta da alienação, essa circunstância não autorizava a cobrança e o protesto de uma obrigação constituída mais de 11 anos depois da transferência da propriedade.
Justiça considerou a natureza da dívida condominial
Na sentença, o magistrado destacou que as despesas condominiais possuem natureza propter rem, expressão jurídica que indica obrigações vinculadas ao imóvel. Em regra, a responsabilidade deve ser atribuída a quem mantém relação jurídica material com a unidade no período correspondente.
O juiz também afastou a aplicação do Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) como justificativa para responsabilizar o antigo proprietário. Segundo a decisão, o caso envolvia uma alienação formalmente registrada, seguida de outras transmissões, e não uma situação de simples promessa de compra e venda sem registro.
Outro aspecto considerado foi o dever do condomínio de adotar as cautelas necessárias para identificar o responsável pela unidade antes de encaminhar a dívida a protesto.
A sentença também ressaltou que a utilização de administradora ou instituição financeira para realizar cobranças, inclusive por meio de procedimentos automatizados, não afasta a responsabilidade do condomínio pelos atos praticados em seu nome.
Condenação inclui indenização e multa por novas cobranças
O juiz declarou inexigível o débito de R$ 482,44 e determinou o cancelamento definitivo do primeiro protesto. A decisão também alcançou um segundo protesto informado durante o processo.
Além disso, o condomínio foi proibido de realizar novas cobranças contra o autor relacionadas àquela obrigação. Em caso de descumprimento, foi estabelecida multa de R$ 200 por cobrança ou protesto indevido, limitada ao total de R$ 6 mil.
A indenização por danos morais foi fixada em R$ 5 mil. A sentença ainda está sujeita a recurso.
Cadastro atualizado é medida essencial para a gestão
O caso evidencia a importância de manter informações sobre proprietários, possuidores e responsáveis pelas unidades atualizadas nos registros administrativos. Mudanças de titularidade precisam ser acompanhadas de conferência documental, para que cobranças, notificações e comunicações sejam direcionadas corretamente.
Para síndicos e administradoras, a prevenção envolve estabelecer procedimentos para receber e conferir documentos de compra e venda, verificar alterações na matrícula imobiliária e atualizar os sistemas de gestão e cobrança.
Antes de encaminhar um débito a protesto ou iniciar uma cobrança judicial, também é recomendável conferir o período a que a obrigação se refere e identificar quem era o responsável pela unidade naquele momento. A conferência é especialmente importante quando há divergência entre o cadastro interno e os documentos de propriedade.
O Código Civil, em seu artigo 1.348, atribui ao síndico a responsabilidade de administrar o condomínio, cobrar as contribuições e prestar contas. O exercício dessas funções exige organização documental e procedimentos de verificação que reduzam o risco de cobranças direcionadas a pessoas que não respondem pela obrigação.
A decisão de Limeira reforça que falhas cadastrais não devem ser tratadas como simples problemas burocráticos. Quando resultam em cobranças indevidas e protestos, podem gerar prejuízos ao cidadão e consequências financeiras para o condomínio.