STJ: comprador responde por condomínio mesmo sem posse

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que o comprador de imóvel responde pelas taxas condominiais a partir do momento em que seu nome é registrado na matrícula do imóvel, mesmo que ainda não tenha tomado posse física ou recebido as chaves. A decisão rejeita a tese de que a falta de entrega das chaves suspende a obrigação condominial.

Natureza propter rem: obrigação vinculada ao bem

Para o relator, ministro João Otávio de Noronha, a natureza propter rem das cotas condominiais — ou seja, obrigação inerente ao imóvel — afasta a necessidade de prova de uso efetivo ou posse para exigir o pagamento. Dessa forma, o registro público já transfere a obrigação ao novo titular.

Ainda segundo a decisão, a falta da entrega das chaves pode dar direito de regresso contra a construtora ou vendedor, mas não exime o devedor perante o condomínio.

Caso concreto e antecedentes

O caso teve origem em uma cobrança de cotas vencidas antes da imissão na posse dos compradores. Eles sustentaram que, embora constassem como proprietários na matrícula, nunca usufruíram do imóvel e não receberam as chaves. O Tribunal de Justiça de São Paulo havia acolhido essa tese, extinguindo a cobrança por ilegitimidade passiva.

O STJ reformou essa decisão, consignando que o registro na matrícula basta para legitimar a responsabilidade perante o condomínio.

Consequências práticas para compradores e condomínios

Com esse entendimento, condomínios ganham segurança jurídica para cobrar dívidas pendentes independentemente do recebimento do imóvel. Compradores, por outro lado, devem estar cientes de que o simples registro pode acarretar obrigações financeiras, mesmo antes de usufruir do bem.

Advogados recomendam atenção especial na negociação de contratos de compra e venda: cláusulas que advirtam sobre essa responsabilidade ajudam a prevenir litígios. Ainda, quem não recebeu as chaves pode usar o direito de regresso, se comprovada falha do vendedor ou da construtora.

Comparativo com outras decisões jurisprudenciais

Já existia jurisprudência no STJ afirmando que tanto vendedor quanto comprador podem responder de forma concorrente por obrigações condominiais, especialmente em contratos não registrados, com base no Tema 886.

Além disso, decisões anteriores já haviam determinado que a recusa injustificada em receber as chaves não exime o adquirente do dever de pagar taxas do condomínio.

Conclusão

A decisão do STJ reforça que o condomínio não pode ser penalizado pela morosidade ou omissão na entrega de chaves. Quem figura como proprietário formal assume responsabilidades condensadas no imóvel — independentemente da posse física.

Para condomínios, esse avanço proporciona segurança para exigir débitos acumulados. Para compradores, impõe a necessidade de cautela, transparência e planejamento antes de registrar a compra.

Fonte: Júri News