Cartilha orienta sobre atuação jurídica em condomínios

Cartilha alerta para limites da atuação jurídica de administradoras e prestadores em condomínios

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Uma cartilha voltada ao mercado condominial chama atenção para os limites da atuação jurídica de administradoras, empresas de cobrança, imobiliárias, empresas de sindicatura profissional e outros prestadores de serviços. O material alerta que a oferta de serviços jurídicos por empresas ou profissionais não habilitados pode gerar riscos para condomínios, síndicos e moradores.

A publicação foi elaborada pela Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Goiás, pela Associação dos Desenvolvedores do Mercado Condominial e Imobiliário de Goiás (ADEMCI-GO) e pela Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON). A proposta é esclarecer as atribuições de cada profissional e reduzir situações que possam comprometer a segurança jurídica dos empreendimentos.

Um dos principais pontos destacados está na Lei nº 8.906/94, que estabelece como atividades privativas da advocacia, além da atuação perante o Poder Judiciário, os serviços de consultoria, assessoria e direção jurídicas. No ambiente condominial, essas atividades podem envolver elaboração de pareceres, interpretação da legislação, orientação a síndicos e administradores, análise de riscos legais e definição de estratégias para conflitos.

A cartilha apresenta cinco situações que exigem atenção. Entre elas estão a assessoria jurídica oferecida como benefício dentro de contratos de administração condominial; departamentos jurídicos internos que atendem clientes externos sem registro como sociedade de advocacia; pareceres elaborados por profissionais não habilitados; orientação jurídica em assembleias realizada por representantes de administradoras; e estratégias de cobrança ou contencioso definidas sem a participação de advogado habilitado.

Para o advogado especialista em Direito Condominial Gabriel Barto, um dos principais riscos está nas decisões tomadas pelos condomínios a partir de orientações que ultrapassem as atribuições profissionais.

“Em muitos casos, o síndico acredita estar recebendo apenas um suporte adicional da administradora ou de outra empresa contratada, quando, na prática, aquela orientação pode entrar no campo de uma atividade jurídica privativa”, afirmou.

Segundo Barto, uma decisão baseada nesse tipo de orientação pode posteriormente gerar prejuízos, conflitos ou questionamentos. Para o especialista, respeitar os limites profissionais é uma forma de proteger o condomínio, o síndico e os próprios condôminos.

A publicação também destaca que uma eventual irregularidade pode ocorrer sem que exista necessariamente a intenção de violar a legislação. Empresas podem ampliar o pacote de serviços oferecido aos clientes buscando proporcionar maior comodidade, mas isso não elimina a necessidade de respeitar as competências próprias de cada profissão.

Administradores, contadores, engenheiros, arquitetos, síndicos profissionais e advogados desempenham funções complementares na gestão condominial. A divisão dessas atribuições, entretanto, precisa considerar os limites técnicos e legais de cada atividade.

Quando essa separação não é observada, podem surgir discussões sobre a validade de contratos, responsabilidade civil por eventuais prejuízos e necessidade de interrupção de atividades incompatíveis com a legislação. Dependendo da situação, o caso também pode chegar aos órgãos de fiscalização profissional, ao Ministério Público ou ao Poder Judiciário.

A cartilha menciona ainda entendimentos dos tribunais segundo os quais consultoria, assessoria e direção jurídicas integram o núcleo das atividades da advocacia. O material também cita entendimento do Superior Tribunal de Justiça relacionado a contratos que envolvem serviços privativos da advocacia sem observância dos requisitos estabelecidos pela Lei nº 8.906/94.

A questão ganha relevância diante da crescente profissionalização do mercado condominial. Condomínios administram patrimônio, contratos, funcionários, fornecedores e conflitos entre moradores, além de tomar decisões que podem produzir consequências financeiras para toda a coletividade.

Nesse cenário, a origem da orientação jurídica utilizada pela administração passa a ter importância não apenas formal, mas também prática. Uma interpretação equivocada pode influenciar decisões sobre cobrança, contratos, convenções, regimentos internos e conflitos entre condôminos.

O presidente da ANACON, Márcio Spimpolo, afirmou que a cartilha representa um passo para o amadurecimento e a profissionalização do mercado condominial brasileiro. Segundo ele, o objetivo não é restringir a atuação de outros profissionais, mas esclarecer os limites legais de cada atividade.

Spimpolo também destacou que o respeito às atribuições próprias da advocacia está relacionado à segurança de condomínios, síndicos, administradoras e condôminos. Para ele, a definição das responsabilidades contribui para relações mais éticas, transparentes e seguras no setor.

O advogado condominialista e imobiliário Anderson Rau, diretor estadual da ANACON em Goiás, também relacionou a profissionalização do mercado à necessidade de respeito aos limites técnicos e legais de cada profissão. Para ele, a observância dessas atribuições representa uma forma de proteção da sociedade e dos próprios consumidores dos serviços condominiais.

Já Caio César Mota, presidente da ADEMCI-GO, afirmou que a publicação da cartilha demonstra uma preocupação institucional com o cumprimento das normas e com a legalidade nas relações condominiais. O objetivo, segundo ele, é oferecer uma referência para orientar condutas e esclarecer onde termina a atuação legítima de cada profissão e começa o exercício privativo da advocacia.

Para a gestão condominial, a discussão envolve diretamente a contratação e o acompanhamento de empresas e profissionais terceirizados. Administradoras e prestadores podem exercer diversas funções importantes para o funcionamento dos empreendimentos, mas a definição de responsabilidades precisa estar alinhada às competências previstas em lei.

A orientação também pode servir como referência para síndicos durante a contratação de serviços. A análise dos contratos, das atividades efetivamente oferecidas e da qualificação dos profissionais envolvidos pode contribuir para reduzir riscos futuros e evitar que uma prestação de serviço aparentemente complementar avance sobre uma atividade profissional regulamentada.

Outro ponto relevante está nas decisões tomadas em assembleias. Quando questões jurídicas são apresentadas aos condôminos, é necessário distinguir informações administrativas de orientação jurídica propriamente dita, especialmente quando a decisão envolve interpretação de normas, análise de riscos ou definição de estratégias para conflitos.

A cartilha, portanto, coloca a segurança jurídica como parte da profissionalização da gestão condominial. O objetivo apresentado pelas entidades responsáveis pelo material é estabelecer relações mais claras entre os diferentes agentes que participam da administração dos empreendimentos.

A iniciativa também reforça que a atuação conjunta de administradoras, síndicos, engenheiros, contadores, arquitetos e advogados pode ocorrer de maneira integrada, desde que cada profissional permaneça dentro de suas atribuições.

Para condomínios, a delimitação dessas responsabilidades pode representar uma medida preventiva. Além de evitar possíveis questionamentos sobre a regularidade dos serviços contratados, a observância das competências profissionais contribui para que decisões com impacto jurídico sejam tomadas com o suporte adequado.

O tema ganha ainda mais importância diante da complexidade crescente da administração condominial. Questões financeiras, trabalhistas, contratuais, patrimoniais e de convivência podem exigir conhecimentos diferentes, tornando a atuação especializada um elemento relevante para a tomada de decisões.

Nesse contexto, a cartilha Advocacia, Segurança Jurídica e o Mercado Condominial busca orientar os agentes do setor sobre os limites estabelecidos pela legislação e reforçar a necessidade de relações profissionais mais transparentes.

Para síndicos e administradoras, a principal atenção deve estar na identificação das atividades efetivamente prestadas por cada contratado. Quando uma demanda envolver consultoria, assessoria ou direção jurídica, a atuação deve observar as regras aplicáveis à advocacia e a habilitação profissional correspondente.

A iniciativa mostra, ainda, que a profissionalização do mercado condominial não depende apenas da contratação de empresas especializadas, mas também da definição clara das responsabilidades de cada agente. Essa organização pode reduzir conflitos, melhorar a tomada de decisões e fortalecer a segurança jurídica dos condomínios.

Fonte: Rota Jurídica