Bancos elevam juros e financiamento imobiliário chega a 15%

Selic estacionada em 13,75% leva bancos a cobrar até 15% no financiamento imobiliário

A manutenção da taxa básica de juros em 13,75% ao ano não impediu que os principais bancos privados do país elevassem os juros cobrados no financiamento imobiliário. Bradesco, Itaú e Santander reajustaram suas taxas nos dias que antecederam a decisão do Comitê de Política Monetária (Copom), tornando mais caro o crédito para quem pretende comprar a casa própria.

O Copom manteve a Selic nesse patamar em 4 de novembro de 2026, interrompendo o ciclo de cinco cortes iniciado em março. A decisão ocorreu após a alta dos juros futuros e o aumento das incertezas fiscais no período posterior ao segundo turno das eleições. No comunicado, o Banco Central apontou a piora das perspectivas inflacionárias no Brasil e no exterior, além dos riscos relacionados à política fiscal e à desvalorização persistente do real.

Bancos elevam taxas e financiamento chega a 15% ao ano

O movimento de alta começou antes mesmo da decisão do Banco Central. O Bradesco elevou a taxa mínima de financiamento imobiliário para a maioria dos clientes de 11,69% para 15% ao ano, acrescida da Taxa Referencial (TR). Segundo a MySide, empresa que monitora as taxas praticadas pelas instituições financeiras, o reajuste de 3,3 pontos percentuais de uma só vez foi inédito.

O Itaú também aumentou sua taxa mínima, de 11,99% para 12,95% ao ano mais TR. Já o Santander passou de 11,69% para 12,49% ao ano, também acrescida da TR.

Com os reajustes, as três instituições passaram a cobrar taxas superiores a 12% ao ano, limite do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Nessas condições, as operações passam para o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que permite taxas livres. Uma consequência importante para os compradores é a perda do direito de utilizar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) na aquisição do imóvel por meio dessas operações.

A participação dos bancos no mercado reforça a dimensão dos aumentos. De janeiro a agosto de 2026, Bradesco, Itaú e Santander responderam por 49,2% dos R$ 132,5 bilhões concedidos em crédito imobiliário com recursos da poupança, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). A Caixa Econômica Federal, responsável por 48,6% desse mercado, ainda não havia anunciado alterações nas taxas.

Juros futuros e credibilidade do Banco Central influenciam o crédito

A manutenção da Selic não explica isoladamente os aumentos realizados pelos bancos. As instituições também consideram o custo de captação de recursos e o comportamento dos juros de longo prazo, fatores que influenciam diretamente as condições oferecidas aos consumidores.

Para Peixoto Accyoli, CEO da RE/MAX Brasil, o cenário atual limita a possibilidade de redução das taxas no curto prazo. "Pelo cenário que temos hoje, não vejo muito espaço para uma redução relevante dessas taxas no curto prazo", afirmou.

Ronal Balena, CEO e cofundador da MySide, explicou que parte dos recursos utilizados no financiamento imobiliário está relacionada ao mercado financeiro e à curva de juros futuros. Segundo ele, essa dinâmica ajuda a compreender por que as taxas cobradas dos compradores não acompanham automaticamente cada movimento da Selic.

"Historicamente, conseguimos ver que há uma correlação entre juros de financiamento imobiliário e Selic, mas de forma atenuada", disse Balena.

A expectativa sobre a situação fiscal e a capacidade do governo de controlar a dívida pública também influencia as projeções do mercado. Na avaliação do executivo, a credibilidade da autoridade monetária tem papel importante na formação das expectativas e no comportamento dos juros futuros.

"Nesse momento, acredito que a Selic é menos relevante diretamente. O mais importante é a demonstração de credibilidade do Banco Central. Quanto mais credibilidade tem o Banco Central, melhor o comportamento dos juros futuros e menor a taxa do financiamento imobiliário", afirmou.

Mesmo que o ciclo de cortes da Selic seja retomado, o efeito sobre o financiamento habitacional tende a demorar. Estudos citados pela Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI) indicam que uma redução de 1 ponto percentual na taxa básica diminui, em média, apenas 0,43 ponto percentual na taxa final do crédito imobiliário. O reflexo pode levar cerca de seis meses para aparecer.

Compradores precisam rever orçamento e capacidade de financiamento

O aumento dos juros interfere diretamente no valor das prestações e na capacidade de compra das famílias. Com taxas mais altas, a mesma renda permite financiar um imóvel de menor valor, o que pode levar consumidores a reverem seus planos de aquisição.

"O cenário de juros elevados e a abertura da curva de juros futuros devem trazer impactos importantes para o mercado imobiliário, principalmente porque encarecem o crédito e reduzem a capacidade de financiamento das famílias", afirmou Fabrício Schveitzer, conselheiro de estratégia do Ecossistema Sienge.

De acordo com cálculos do especialista em crédito habitacional Murilo Arjona, cada aumento de 1 ponto percentual na taxa de financiamento pode elevar a prestação entre 6,5% e 9%, considerando o mesmo valor financiado. Um levantamento da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) aponta ainda que cada alta de 1 ponto percentual nos juros do financiamento pode deixar aproximadamente 1,3 milhão de famílias fora do mercado imobiliário.

"Quando o comprador percebe o impacto diretamente no valor das parcelas, começa a rever seu apetite pela compra e sua capacidade de assumir um financiamento", disse Schveitzer.

Diante desse cenário, Peixoto Accyoli recomenda que os interessados em contratar crédito imobiliário comparem as condições oferecidas por diferentes instituições, avaliem o Custo Efetivo Total (CET), verifiquem os índices de correção e negociem o preço do imóvel. Dependendo da capacidade financeira, pode ser necessário aumentar o valor da entrada ou buscar uma propriedade de menor custo.

"Não faz sentido assumir hoje uma prestação apertada contando com uma queda de juros que ainda é incerta", afirmou.

Compradores de imóveis na planta enfrentam atenção redobrada

Os reajustes anunciados pelos bancos não alteram automaticamente as condições dos financiamentos já contratados. Quem assinou o contrato de crédito mantém a taxa acordada, embora o valor das prestações possa sofrer variações conforme os índices de correção e os seguros previstos no contrato.

A situação exige atenção especial de quem comprou um imóvel na planta. Nesses casos, o financiamento bancário costuma ser contratado apenas na entrega das chaves. Isso significa que o comprador estará sujeito às taxas praticadas naquele momento, e não necessariamente às condições de crédito existentes quando fechou negócio com a incorporadora.

Para Murilo Arjona, o risco se concentra principalmente nas entregas previstas para 2027. Caso o comprador não consiga aprovação do crédito nas condições necessárias, poderá enfrentar dificuldades para concluir a aquisição, com possibilidade de distrato ou venda do imóvel por um valor inferior ao preço de tabela.

Por isso, o planejamento financeiro precisa considerar não apenas o preço negociado com a incorporadora, mas também a possibilidade de mudanças nas taxas de financiamento até a conclusão do empreendimento.

Médio padrão sente impacto, enquanto alto padrão pode ganhar poder de negociação

Os efeitos dos juros elevados não atingem todos os segmentos do mercado imobiliário da mesma maneira. As linhas de crédito que tiveram reajustes utilizam recursos da poupança e atendem principalmente compradores de imóveis de médio e alto padrão. Já o Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que trabalha com taxas subsidiadas, não está diretamente incluído nesse movimento.

Na avaliação de Fabrício Schveitzer, o encarecimento do crédito tende a afetar especialmente o segmento de médio padrão, que depende mais do financiamento imobiliário tradicional para viabilizar as compras.

"Esse movimento tende a frear a demanda, especialmente no médio padrão, que depende muito do crédito imobiliário tradicional", afirmou.

No segmento de alto padrão, entretanto, o cenário pode abrir espaço para negociações mais favoráveis aos compradores que possuem maior disponibilidade de recursos próprios.

"Por outro lado, pode abrir oportunidades para compradores com maior disponibilidade de capital, principalmente no alto padrão, que passam a ter mais margem para negociar descontos e condições favoráveis", disse Schveitzer.

Os imóveis usados também podem ganhar competitividade, por oferecerem alternativas potencialmente mais acessíveis em comparação com empreendimentos novos. A possibilidade de encontrar preços mais baixos pode atrair consumidores que precisam adequar a compra à nova realidade do crédito.

Incorporadoras revisam lançamentos diante das perspectivas para 2027

O aumento do custo do financiamento também repercute nas decisões das empresas responsáveis pelo desenvolvimento de novos empreendimentos. Com o crédito mais caro e a possibilidade de redução da demanda, incorporadoras podem adiar projetos e rever cronogramas de lançamento.

"Olhando para 2027, a combinação de juros elevados, inflação pressionada, dólar alto e incertezas fiscais aponta para um cenário desafiador para o setor, que já começa a refletir esse contexto na revisão e postergação de lançamentos pelas incorporadoras", afirmou Schveitzer.

Para o conselheiro, a duração desse cenário está relacionada às decisões econômicas e fiscais do governo. A sinalização de medidas de ajuste das contas públicas poderá influenciar a confiança do mercado e o comportamento dos juros futuros.

Mesmo que a Selic volte a cair, Peixoto Accyoli não espera uma redução imediata das taxas cobradas pelos bancos privados. O custo de captação e as condições de financiamento de longo prazo continuarão sendo fatores determinantes para a definição do crédito imobiliário.

"Enquanto os juros de longo prazo e o custo de captação permanecerem elevados, o espaço para oferecer um financiamento mais barato tende a continuar limitado", disse.

Caso as condições melhorem, os consumidores poderão avaliar alternativas como renegociação ou portabilidade do financiamento. Entretanto, essas possibilidades dependem de mudanças efetivas no mercado e não devem ser consideradas garantias no momento de assumir um compromisso financeiro.

O cenário reforça a importância do planejamento na compra de imóveis e na gestão dos investimentos imobiliários. A evolução da Selic, dos juros futuros, da inflação e das condições de crédito deverá continuar influenciando tanto a capacidade de aquisição das famílias quanto as estratégias das incorporadoras nos próximos anos.