Reforma Tributária redesenha o mercado imobiliário de luxo e impõe novo padrão de gestão e tributação

A transição para o novo modelo tributário brasileiro inaugura uma fase de profunda transformação no mercado imobiliário de alto padrão. A partir de 1º de janeiro de 2026, com período de adaptação que se estende até 2033, a Reforma Tributária passa a redesenhar as bases fiscais que sustentam investimentos, incorporações e operações patrimoniais no setor.

O eixo central da mudança é a criação do IVA (Imposto sobre Valor Agregado) dual, formado pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal, e pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), que reúne tributos estaduais e municipais. A proposta unifica impostos, amplia a transparência e estabelece uma lógica uniforme de tributação para todas as atividades imobiliárias, como locação, incorporação e construção.

Segundo especialistas, o novo regime traz ganhos relevantes para imóveis populares, ao permitir crédito não cumulativo e reduzir distorções históricas. No entanto, para o segmento de luxo, os efeitos são mais sensíveis. Embora a previsibilidade aumente, a carga tributária tende a se tornar mais onerosa, especialmente para estruturas tradicionais de holdings patrimoniais.

Uma das mudanças mais significativas está na inclusão do investidor pessoa física no sistema de tributação sobre o consumo. Proprietários que possuam mais de três imóveis alugados ou receita anual superior a R$ 240 mil passam a ser contribuintes da CBS e do IBS, além do Imposto de Renda. Na prática, o investidor deixa de ser visto apenas como proprietário e passa a ser tratado como operador econômico, com exigências de escrituração contábil, emissão de notas fiscais e maior rigor de compliance.

A combinação entre Imposto de Renda da pessoa física e IVA tende a reduzir a rentabilidade líquida das locações de alto padrão. Parte desse impacto pode ser repassada aos aluguéis, enquanto outra parcela estimula a migração para estruturas de pessoa jurídica, que permitem melhor aproveitamento de créditos tributários, embora também enfrentem novas incidências fiscais.

Holdings patrimoniais e participações imobiliárias também sentem os efeitos do novo sistema. Ao migrarem para o IVA, com alíquotas estimadas entre 26% e 28%, essas estruturas passam a ter carga efetiva mais elevada, já que possuem pouca despesa operacional para gerar créditos. Nesse contexto, fundos imobiliários surgem como alternativa estratégica, especialmente para ativos corporativos e logísticos, preservando a isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que atendidos os requisitos legais.

Outro ponto sensível é a incidência de CBS e IBS sobre o uso pessoal de bens mantidos em holdings, como imóveis, veículos e aeronaves. A fruição desses bens pelos sócios passa a ser tributada, alterando práticas tradicionais de planejamento patrimonial utilizadas há décadas por famílias de alta renda.

A reforma também reforça mecanismos de controle e transparência, como a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), previsto para ser implantado até 2033. O sistema funcionará como um “CPF dos imóveis”, integrando dados de municípios, cartórios e órgãos públicos, ampliando a previsibilidade das transações e reduzindo a informalidade.

Diante desse cenário, especialistas recomendam uma revisão profunda das estruturas societárias, incluindo holdings, SPEs e SCPs, além da reavaliação dos fluxos de renda, lucros e dividendos sob a nova lógica tributária. O reforço do compliance contábil e fiscal torna-se indispensável.

A Reforma Tributária, ao mesmo tempo em que impõe desafios, abre espaço para modelos mais profissionalizados, maior governança e estratégias sofisticadas de investimento imobiliário. No novo ambiente, eficiência operacional, conformidade fiscal e planejamento contínuo deixam de ser diferenciais e passam a ser requisitos centrais para quem atua no mercado imobiliário de luxo.

Fonte: Forbes