Mercado imobiliário de Brasília passa por transformações

Presidente do SECOVI-DF aponta juros altos, valorização dos imóveis e tecnologia como desafios do mercado imobiliário de Brasília

O mercado imobiliário do Distrito Federal atravessa um período de juros elevados, valorização dos imóveis e transformações no comportamento dos consumidores. Mesmo diante das dificuldades para obtenção de crédito e das incertezas econômicas, o setor continua movimentando negócios, enquanto regiões de expansão urbana despertam o interesse de compradores e investidores.

A avaliação é de Eduardo Pereira, presidente do Sindicato da Habitação do Distrito Federal (SECOVI-DF), que participou do Agora Imóveis no Ar Podcast, apresentado por Paulo Melo. Durante a entrevista, o dirigente abordou financiamento imobiliário, preços, locação, oportunidades de investimento, reforma tributária, segurança jurídica e os impactos da inteligência artificial na atividade profissional.

Com 38 anos de atuação como corretor de imóveis, Eduardo também compartilhou sua trajetória no setor e apresentou suas perspectivas para os próximos cinco anos.

Juros elevados adiam decisões de compra e afetam o financiamento

Na avaliação do presidente do SECOVI-DF, o custo do crédito é um dos principais fatores que influenciam o ritmo das negociações imobiliárias. Com taxas elevadas, parte dos consumidores prefere adiar a aquisição de imóveis, aguardando condições mais favoráveis para financiar.

“Quando a taxa está muito alta, a pessoa pensa mais um pouco, na expectativa de que a taxa desça e de que o mercado se aqueça”, afirmou.

Apesar da cautela de parte dos compradores, Eduardo ressaltou que as vendas continuam acontecendo. O mercado de locação também apresentou crescimento, especialmente diante da procura por imóveis residenciais e da disponibilidade limitada de unidades em determinadas regiões.

O dirigente espera que uma eventual redução dos juros contribua para ampliar os negócios e melhorar as condições de investimento. Também mencionou as expectativas relacionadas ao cenário econômico e político e à retomada do investimento estrangeiro.

Plano Piloto e Águas Claras registram valorização

Ao comentar os preços dos imóveis no Distrito Federal, Eduardo afirmou que a percepção de valorização depende da localização e das características de cada região.

No Plano Piloto, especialmente na Asa Sul, ele destacou os valores elevados dos lançamentos imobiliários. Segundo sua avaliação, os empreendimentos disponíveis na região já apresentam preços na faixa de R$ 26 mil por metro quadrado, e novos projetos poderão superar R$ 30 mil por metro quadrado.

Águas Claras também foi apontada como uma região que passou por forte expansão. O presidente do SECOVI-DF mencionou lançamentos com valores próximos de R$ 16 mil por metro quadrado e unidades comercializadas acima de R$ 10 mil por metro quadrado.

Os números apresentados correspondem às referências e projeções do entrevistado, não a um levantamento independente de preços. Eduardo relacionou a valorização à consolidação urbana, ao perfil da população e à procura por imóveis em regiões com infraestrutura e serviços.

Jardim Botânico, Tororó e Sobradinho estão entre as áreas de expansão

Entre as regiões que merecem atenção de compradores e investidores, Eduardo destacou o Jardim Botânico e o Tororó, onde novos condomínios e empreendimentos vêm acompanhando a transformação de antigas áreas rurais em espaços de ocupação urbana.

Sobradinho, na saída norte de Brasília, também foi citado como uma região em desenvolvimento. O dirigente mencionou o condomínio Alto da Boa Vista como exemplo de empreendimento já consolidado que contribui para atrair novos projetos para o entorno.

Para ele, o crescimento dessas áreas precisa estar associado à regularização dos empreendimentos, ao planejamento urbano e à fiscalização. A expansão imobiliária, em sua avaliação, deve ocorrer com observância das normas e dos procedimentos legais.

A mobilidade urbana também foi apontada como um fator capaz de estimular investimentos. Eduardo mencionou possibilidades de integração entre municípios do Entorno e a região central de Brasília por meio de alternativas como metrô, Veículo Leve sobre Trilhos (VLT) ou transporte ferroviário.

Mercado de locação cresce e reforma tributária gera preocupação

O segmento de locação residencial foi outro destaque da entrevista. Eduardo afirmou que a procura aumentou nos últimos meses e que a oferta limitada de imóveis contribuiu para a elevação dos aluguéis em determinadas áreas.

Ao mesmo tempo, o dirigente demonstrou preocupação com os efeitos da reforma tributária sobre proprietários e investidores que obtêm renda com imóveis.

Ele mencionou a implementação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), além do aumento do cruzamento de informações fiscais. Também levantou preocupações sobre a tributação de atividades de locação por temporada, como as realizadas por meio de plataformas digitais.

Essas declarações representam a avaliação do entrevistado sobre possíveis impactos no setor. A incidência dos novos tributos depende das regras legais, dos critérios de enquadramento e das características de cada contribuinte. Por isso, proprietários e investidores precisam acompanhar a regulamentação e buscar orientação contábil e tributária antes de tomar decisões patrimoniais.

Investimento imobiliário exige análise de rentabilidade

Embora mantenha uma visão favorável ao investimento em imóveis, Eduardo ressaltou que a aquisição deve ser precedida de uma análise sobre rentabilidade, custos e riscos.

Na entrevista, ele citou imóveis com retorno mensal entre 0,5% e 1% sobre o capital investido como referências de rentabilidade que considera interessantes. Também alertou que o cálculo não deve considerar apenas o valor recebido com o aluguel.

Despesas com administração imobiliária, tributos, manutenção e períodos de vacância precisam entrar na avaliação. O risco de inadimplência do locatário também deve ser considerado.

O dirigente mencionou ainda imóveis de menor valor, especialmente aqueles voltados ao público do Minha Casa, Minha Vida, como um segmento que pode apresentar maior rotatividade e demanda para locação. A escolha, entretanto, depende da localização e das características de cada oportunidade.

Inteligência artificial transforma a atividade dos corretores

A tecnologia foi um dos temas centrais da conversa. Para Eduardo, a inteligência artificial não deve ser vista apenas como uma ferramenta complementar, mas como uma transformação que exige mudanças na maneira de trabalhar de imobiliárias e corretores.

Segundo ele, o modelo tradicional de atuação passiva, baseado em anúncios e na espera por interessados, perdeu espaço. O profissional precisa buscar clientes, identificar pessoas interessadas em comprar ou vender e desenvolver um relacionamento mais próximo com o público.

O dirigente acredita que sistemas de inteligência artificial poderão facilitar a identificação de imóveis compatíveis com o perfil e o orçamento de cada consumidor. A tecnologia também pode apoiar tarefas de pesquisa, organização de informações e atendimento.

Entretanto, Eduardo ressaltou que o relacionamento humano continuará importante, especialmente nas etapas que exigem orientação, análise documental e segurança jurídica.

Para acompanhar as mudanças, defendeu treinamento contínuo e atualização profissional. Na sua avaliação, a competitividade das imobiliárias dependerá cada vez mais da capacidade de incorporar novas ferramentas sem deixar de lado a ética e o conhecimento técnico.

Segurança jurídica é essencial nas transações imobiliárias

Outro ponto destacado pelo presidente do SECOVI-DF foi a responsabilidade dos profissionais que participam de negociações envolvendo o patrimônio das famílias.

Eduardo afirmou que a análise documental e a verificação da origem dos documentos precisam ser tratadas com rigor, especialmente quando a negociação envolve procurações, financiamentos e recebimento de valores.

Durante a entrevista, relatou um caso de fraude na venda de um imóvel no Guará, no Distrito Federal. Segundo sua narrativa, uma propriedade teria sido negociada mediante o uso de uma procuração falsa. O comprador realizou a aquisição de boa-fé, mas a transação acabou anulada judicialmente após a contestação do verdadeiro proprietário.

O episódio foi apresentado como exemplo dos riscos de uma conferência documental insuficiente. Para o dirigente, a verificação da autenticidade de procurações e registros diretamente nos cartórios competentes é uma etapa importante para reduzir a possibilidade de fraudes.

A orientação também se aplica a compradores e investidores, que devem contar com profissionais qualificados e realizar as diligências necessárias antes de concluir uma negociação.

Imóveis compactos e moradia por assinatura aparecem entre as tendências

Ao projetar as mudanças do setor, Eduardo destacou o crescimento de empreendimentos compactos, soluções tecnológicas e modelos de moradia voltados a consumidores que valorizam mobilidade e praticidade.

Segundo ele, novos projetos têm buscado atender jovens, casais e famílias menores, com localização próxima a estações de transporte, supermercados, padarias e farmácias.

O dirigente também mencionou o avanço de modelos de aluguel institucional, nos quais fundos de investimento adquirem empreendimentos e oferecem contratos residenciais de longo prazo. A moradia por assinatura foi citada como outra possibilidade de expansão, especialmente para pessoas que preferem flexibilidade em vez da aquisição de um imóvel.

Entre os recursos tecnológicos que podem ganhar espaço nos edifícios, Eduardo mencionou identificação biométrica, infraestrutura para recarga de veículos elétricos, elevadores inteligentes e sistemas automatizados de climatização.

Essas soluções também trazem novos desafios para a gestão condominial, que precisa considerar custos de implantação, manutenção, segurança da informação e adequação das instalações.

Perspectivas para os próximos cinco anos

Apesar dos desafios relacionados aos juros, à tributação e às mudanças econômicas, Eduardo demonstrou otimismo em relação ao futuro do mercado imobiliário do Distrito Federal.

Ele destacou a necessidade permanente de moradia e as características econômicas de Brasília, que conta com presença significativa de servidores públicos do governo local e federal. Na sua avaliação, esses fatores contribuem para dar continuidade à atividade imobiliária, ainda que o setor atravesse períodos de maior cautela ou crescimento.

O presidente do SECOVI-DF também defendeu a ampliação da qualificação profissional, o fortalecimento da ética nas negociações e o desenvolvimento de mecanismos de autorregulação.

A entidade, segundo ele, pretende ampliar parcerias e aprimorar seu boletim imobiliário, com a divulgação de mais informações e dados sobre o mercado local.

A entrevista ao Agora Imóveis no Ar Podcast apresentou um panorama de um setor que precisa conciliar expansão urbana, segurança jurídica, inovação e planejamento financeiro. Para os próximos anos, a avaliação de Eduardo Pereira é de continuidade do crescimento, acompanhado de mudanças na forma de construir, negociar, investir e morar.