Obra mais rápida pressiona pagamento da entrada
Industrialização acelera a construção, mas diminui o tempo para formar a entrada e aumenta a exposição das incorporadoras ao financiamento direto
A industrialização da construção civil vem aumentando a produtividade e reduzindo o tempo necessário para concluir empreendimentos, mas a aceleração das obras também cria um desafio financeiro para parte dos compradores de imóveis, especialmente no segmento de habitação econômica.
O problema está relacionado ao prazo utilizado pelo comprador para formar a entrada. Segundo informações divulgadas pelo Portas, com base em dados apresentados pelo Valor, famílias desse segmento frequentemente aproveitam o período de construção para pagar a entrada do imóvel. Quando a obra é concluída mais rapidamente, o número de parcelas disponíveis para esse pagamento diminui e, consequentemente, o desembolso mensal aumenta.
Menos tempo de obra, maior parcela mensal
A situação cria um descompasso entre a capacidade produtiva das empresas e a capacidade financeira dos consumidores.
Pedro Donadon, CEO da ADN Construtora, afirmou durante o evento Incorpora Abrainc que o cliente de habitação econômica costuma utilizar o período da construção para quitar a entrada. Com a redução do prazo da obra, esse mesmo valor precisa ser dividido em um número menor de parcelas.
Na prática, uma construção que termina mais cedo pode representar uma vantagem operacional para a incorporadora, mas não necessariamente facilita a aquisição para uma família que ainda precisa reunir o dinheiro necessário para concluir a compra.
O cenário ganha importância porque a entrada pode representar uma parcela significativa do valor total do imóvel. Segundo a reportagem, o problema é especialmente relevante quando o comprador precisa complementar os recursos próprios com outras formas de financiamento oferecidas pela própria incorporadora.
Subsídios e FGTS nem sempre são suficientes
O comprador de menor renda conta com diferentes mecanismos para reduzir o valor que precisa desembolsar inicialmente. Entre eles estão os subsídios habitacionais, recursos do FGTS e a própria poupança.
Mesmo com esses instrumentos, porém, os recursos podem não ser suficientes para cobrir toda a entrada. Nesse cenário, algumas incorporadoras recorrem ao chamado pro-soluto, modalidade em que uma parcela do valor devido pelo comprador é financiada diretamente pela empresa.
A alternativa permite viabilizar negócios que poderiam não ser concluídos sem uma extensão do prazo de pagamento, mas também aumenta o risco assumido pelas incorporadoras.
Pro-soluto aumenta exposição das incorporadoras
O pro-soluto representa uma forma de crédito concedido diretamente pela incorporadora ao comprador. Diferentemente de um financiamento bancário tradicional, essa operação coloca sobre a empresa uma parcela maior do risco relacionado à capacidade de pagamento do cliente.
Segundo a reportagem, Donadon afirmou que essa modalidade vem pressionando o setor. O executivo resumiu o problema ao destacar que concluir uma obra em seis meses não resolve a dificuldade financeira se o comprador não tiver condições de pagar os cerca de 20% de entrada necessários para a aquisição.
O cenário mostra que produtividade e velocidade de construção não podem ser analisadas isoladamente. Para o mercado imobiliário, a capacidade de pagamento do consumidor continua sendo um dos principais fatores para transformar uma unidade lançada em uma venda efetivamente concluída.
FGTS também entra na equação
Outro fator citado na discussão é o uso do FGTS para a composição da entrada.
Eduardo Fischer, co-CEO da MRV&Co, afirmou que o saque-aniversário do FGTS reduziu a capacidade de parte dos compradores de formar os recursos necessários para a aquisição.
O impacto é particularmente relevante no segmento econômico, no qual pequenas alterações na disponibilidade de recursos podem determinar se uma família conseguirá ou não cumprir as condições de pagamento estabelecidas no contrato.
Produtividade varia conforme o padrão do empreendimento
A industrialização da construção não produz o mesmo resultado em todos os segmentos imobiliários.
Segundo Yorki Estefan, presidente do SindusCon-SP, a habitação econômica já apresenta um nível maior de padronização e industrialização dos canteiros. Uma medição da entidade apontou média de 14 homens-hora por metro quadrado construído nesse segmento.
No alto padrão, que apresenta maior complexidade de projetos, materiais e acabamentos, o indicador é superior, chegando a aproximadamente 30 a 35 homens-hora por metro quadrado.
A diferença demonstra que a busca por produtividade depende das características de cada empreendimento. Sistemas construtivos industrializados, padronização e planejamento podem reduzir prazos, mas os ganhos precisam ser analisados em conjunto com as condições de comercialização.
Desafio envolve incorporadoras e compradores
A situação coloca incorporadoras diante de uma equação que vai além da velocidade do canteiro de obras. Reduzir o prazo de construção pode melhorar a eficiência operacional, antecipar a entrega e reduzir determinados custos, mas também pode diminuir o período disponível para que o comprador cumpra suas obrigações financeiras durante a construção.
Para o consumidor, por outro lado, uma obra mais rápida pode significar a necessidade de desembolsar valores maiores em um período menor.
Esse equilíbrio se torna ainda mais relevante em um cenário de crédito imobiliário restritivo e renda pressionada. O preço do imóvel, o valor da entrada, o prazo de pagamento e a capacidade de financiamento precisam ser considerados conjuntamente antes da contratação.
Reflexos no mercado imobiliário
O cenário também ajuda a explicar por que a velocidade de construção não deve ser avaliada apenas como indicador de eficiência. A capacidade de absorção do mercado consumidor é igualmente importante para o desempenho dos empreendimentos.
Para as incorporadoras, compreender o perfil financeiro dos compradores pode ser decisivo na definição das condições comerciais, dos prazos de pagamento e do nível de exposição ao pro-soluto.
Para o comprador, a principal questão é avaliar se a redução do prazo da obra será acompanhada por condições de pagamento compatíveis com sua renda.
A discussão mostra que o avanço tecnológico e a industrialização da construção podem acelerar a entrega de imóveis, mas não eliminam um dos principais desafios do mercado: garantir que o consumidor tenha condições financeiras de chegar até a aquisição.
Enquanto a produtividade dos canteiros avança, a capacidade de pagamento das famílias continua sendo um dos fatores determinantes para o equilíbrio entre oferta, demanda e financiamento habitacional.