Alta dos juros ameaça planejamento de quem comprou na planta
Compradores que ainda não assinaram o financiamento podem enfrentar crédito menor e prestações mais caras no repasse das chaves
Juros mais altos podem exigir entrada maior de quem comprou imóvel na planta
A elevação das taxas de financiamento imobiliário pode trazer dificuldades para consumidores que compraram imóveis na planta e ainda dependem de crédito bancário para quitar o saldo devedor na entrega das chaves. Como o financiamento costuma ser contratado somente nessa etapa, as condições disponíveis no momento do repasse podem ser diferentes daquelas existentes quando o negócio foi fechado com a incorporadora.
O alerta ganhou força após Bradesco, Itaú e Santander anunciarem aumentos nas taxas de financiamento imobiliário no fim de outubro de 2026. Com juros mais elevados, o comprador pode enfrentar prestações maiores e até receber aprovação para um valor de crédito inferior ao que havia planejado.
Financiamento na entrega das chaves traz risco de mudança nas condições
Na compra de um imóvel na planta, é comum que o consumidor pague uma entrada e parcelas diretamente à incorporadora durante o período de construção. O saldo restante costuma ser quitado por meio de financiamento bancário contratado próximo à entrega das chaves.
Nesse modelo, quando ainda não existe contrato de financiamento assinado com o banco, a taxa aplicável tende a ser aquela vigente no momento da contratação. A aprovação de crédito realizada anteriormente não representa, necessariamente, garantia de manutenção das condições até o repasse.
A situação exige atenção principalmente de quem tem previsão de receber o imóvel em 2027 e ainda não concluiu a contratação bancária. O comprador pode ter planejado a aquisição com base em uma simulação anterior, mas encontrar um cenário de crédito mais caro quando precisar financiar o saldo.
Juros maiores podem reduzir o valor aprovado
O impacto não se limita ao aumento da prestação. As instituições financeiras consideram a renda do consumidor e estabelecem limites para o comprometimento mensal com o financiamento. Quando a taxa de juros sobe, a prestação necessária para financiar determinado valor também aumenta.
Com isso, o banco pode aprovar um montante menor para manter o financiamento dentro da capacidade de pagamento do comprador. A diferença terá de ser coberta com recursos próprios, o que pode exigir uma entrada adicional justamente no momento da entrega das chaves.
Outra possibilidade é buscar um imóvel de menor valor ou rever o planejamento financeiro. Alongar o prazo do financiamento pode reduzir a prestação mensal, mas tende a elevar o custo total da operação.
Bancos anunciaram reajustes nas taxas
No fim de outubro, três grandes instituições financeiras elevaram suas taxas de financiamento imobiliário. Conforme informações divulgadas pela imprensa, o Bradesco aumentou a taxa mínima para a maioria dos clientes de 11,69% para 15% ao ano, acrescida da Taxa Referencial (TR). No Itaú, a taxa passou a 12,95% ao ano, enquanto o Santander anunciou percentual de 12,49% ao ano.
As novas condições foram destinadas a operações novas, conforme os critérios e as datas estabelecidos por cada instituição. Por isso, o efeito sobre quem já está em processo de contratação depende das condições formalizadas na proposta e da política do banco.
Para quem ainda não assinou o financiamento, é importante verificar se existe uma oferta válida que assegure a taxa anteriormente apresentada. Já os contratos bancários assinados com taxa fixa não podem ter esse percentual alterado unilateralmente pela instituição financeira em razão de uma nova tabela.
Aprovação de crédito não é o mesmo que contrato assinado
Um dos pontos que merecem atenção é a diferença entre ter o crédito aprovado e concluir a contratação. A análise inicial indica que o banco avaliou a capacidade financeira do comprador, mas as condições podem depender de outras etapas, como avaliação do imóvel, conferência documental e formalização da operação.
A validade da aprovação e a garantia da taxa precisam ser verificadas nos documentos emitidos pela instituição. Se houver uma proposta formal com condições definidas e o comprador tiver cumprido os requisitos exigidos, a situação poderá ser diferente daquela em que houve apenas uma aprovação preliminar.
Por isso, especialistas recomendam solicitar ao banco uma confirmação por escrito sobre a taxa aplicável, o prazo de validade da oferta e as etapas ainda pendentes. Essa providência ajuda a evitar que o consumidor assuma compromissos financeiros contando com condições que ainda não estão asseguradas.
Planejamento deve incluir despesas além do financiamento
A entrega das chaves também concentra gastos que nem sempre recebem a mesma atenção durante a compra. Além do saldo devedor e da entrada eventualmente necessária para concluir o financiamento, o comprador precisa considerar despesas com documentação, tributos, mudança, condomínio e manutenção do imóvel.
A recomendação é evitar comprometer toda a reserva financeira para viabilizar a aquisição. A falta de recursos para essas despesas pode gerar dificuldades mesmo quando o financiamento é aprovado.
Outra orientação é comparar propostas pelo Custo Efetivo Total (CET), indicador que reúne juros, tarifas, seguros e demais encargos da operação. A comparação deve considerar o mesmo valor financiado e prazo, para que as condições sejam avaliadas de maneira adequada.
Contrato assinado exige atenção às cláusulas
Para quem já assinou o contrato de financiamento com taxa fixa, o aumento anunciado para novas operações não autoriza o banco a reajustar unilateralmente o percentual contratado. Ainda assim, a prestação pode apresentar variações relacionadas aos indexadores e encargos previstos no documento, como a TR e os seguros.
Nos imóveis adquiridos na planta, também é importante diferenciar os juros do financiamento bancário dos encargos cobrados durante a construção. O chamado juro de obra pode variar conforme a liberação dos recursos pelo banco e o saldo utilizado pela construtora, de acordo com as condições contratuais. Essa cobrança não significa, por si só, que a taxa de juros do financiamento contratado tenha sido alterada.
Atenção ao repasse pode evitar dificuldades na entrega
A alta dos juros reforça a necessidade de acompanhar as condições de crédito durante todo o período de construção. Para quem comprou um imóvel na planta, o planejamento não deve considerar apenas o preço negociado com a incorporadora, mas também a capacidade de financiar o saldo devedor quando chegar o momento do repasse.
A verificação antecipada das condições bancárias, a manutenção de uma reserva financeira e a análise cuidadosa dos contratos podem ajudar a reduzir o risco de dificuldades na conclusão da compra.
O cenário também evidencia que a aprovação inicial de crédito não deve ser confundida com a garantia de financiamento nas mesmas condições até a entrega das chaves. A situação de cada comprador dependerá dos documentos assinados, das regras da instituição financeira e das características da operação.