Imóvel para aluguel enfrenta concorrência da renda fixa
Estudo compara imóvel de R$ 822 mil em São Paulo com aplicações no Tesouro Direto e considera impostos, manutenção, vacância e custos de aquisição
Comprar apartamento para alugar rende menos que títulos públicos em simulação do mercado
A compra de um apartamento para gerar renda com aluguel continua sendo uma alternativa de investimento, mas o retorno depende de fatores que vão muito além do valor recebido mensalmente do inquilino. Em um cenário de juros elevados, aplicações de renda fixa passam a disputar a atenção de investidores interessados em preservar o patrimônio e obter rendimentos.
Uma simulação da EQI Investimentos, publicada pelo Estadão em 2 de outubro de 2026, comparou a aquisição à vista de um apartamento em São Paulo com três títulos do Tesouro Direto. O estudo considerou despesas de compra, administração imobiliária, períodos de desocupação, manutenção e Imposto de Renda para estimar quanto efetivamente sobraria ao proprietário.
O resultado evidencia a importância de avaliar o retorno líquido do imóvel e o custo de oportunidade do capital investido, sem considerar o aluguel bruto como sinônimo de lucro.
Apartamento de R$ 822 mil foi usado como referência
A simulação considerou um apartamento de 65 metros quadrados, com dois dormitórios, em São Paulo. Com base no preço médio de R$ 12.143 por metro quadrado registrado pelo índice FipeZAP em agosto de 2026, o valor estimado do imóvel seria de aproximadamente R$ 790 mil.
Ao incluir despesas de aquisição, como Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), escritura e registro, o desembolso total chegaria a cerca de R$ 822 mil.
O aluguel mensal estimado para essa unidade seria de R$ 4.260, com reajuste anual pela inflação. Considerado isoladamente, esse valor representa uma receita bruta equivalente a aproximadamente 0,54% do preço do imóvel por mês.
Entretanto, a receita bruta não representa o ganho efetivo do proprietário. Para estimar a rentabilidade, é necessário descontar as despesas relacionadas à operação e considerar períodos em que o apartamento permanece sem inquilino.
Vacância, manutenção e impostos reduzem o retorno
Na análise, foram incluídos custos de administração imobiliária equivalentes a 8% do aluguel, além do primeiro aluguel de cada novo contrato, normalmente destinado à intermediação imobiliária.
O estudo também considerou um mês de desocupação a cada dois anos. Nesse período, o proprietário deixa de receber aluguel e continua responsável por despesas como condomínio e IPTU, estimadas na simulação em R$ 780 e R$ 150 mensais, respectivamente.
A manutenção foi calculada em 0,5% do valor do imóvel por ano, equivalente a aproximadamente R$ 3.950. O modelo também considerou tributação sobre os rendimentos de aluguel, utilizando alíquota de 27,5% no cenário apresentado.
Com esses descontos, a renda líquida estimada no primeiro ano ficaria em torno de R$ 26,9 mil, o equivalente a aproximadamente 3,3% ao ano sobre o investimento total considerado.
O exemplo demonstra como despesas recorrentes e períodos sem receita podem reduzir significativamente a rentabilidade. Os resultados, contudo, variam conforme a localização, o preço de aquisição, o aluguel efetivamente contratado, o perfil tributário do proprietário e as condições de conservação do imóvel.
Tesouro Direto entra na comparação
O estudo comparou o investimento imobiliário com três alternativas do Tesouro Direto, incluindo títulos associados à Selic e à inflação. A comparação ganha relevância em períodos de juros elevados, quando os títulos públicos podem oferecer remuneração competitiva em relação à renda gerada pelo aluguel.
O Tesouro Selic acompanha a taxa básica de juros e costuma ser utilizado por investidores que priorizam liquidez e menor exposição às oscilações de preço, embora o retorno dependa das condições de mercado e dos custos aplicáveis.
Já o Tesouro IPCA+ combina a variação da inflação medida pelo IPCA com uma taxa prefixada contratada na compra. Quando mantido até o vencimento, o título oferece a remuneração definida na contratação, respeitadas as regras do produto. Se vendido antecipadamente, seu preço pode oscilar, produzindo ganhos ou perdas.
Por isso, a comparação exige atenção aos prazos, aos impostos, às taxas e às condições de resgate. A taxa anunciada de um título não deve ser comparada diretamente com o aluguel bruto de um apartamento: é necessário colocar os rendimentos líquidos e os riscos de cada alternativa em bases equivalentes.
Valorização do imóvel também influencia o resultado
Além da receita com locação, um imóvel pode proporcionar ganho patrimonial caso seu preço de mercado aumente ao longo do tempo. Esse fator foi considerado na simulação da EQI Investimentos, que também projetou a venda do apartamento ao final de seis anos.
No cenário-base, a inclusão da valorização estimada elevou o retorno médio anual do investimento para aproximadamente 5,1%. Nos cenários pessimista e otimista apresentados pelo estudo, o retorno variou de 3% a 6% ao ano.
Essas projeções não representam garantia de valorização nem asseguram que o imóvel será vendido pelo preço esperado. O resultado depende das condições do mercado, da conservação da unidade, da procura na região e dos custos envolvidos na venda.
Também é importante considerar que o patrimônio imobiliário tem liquidez diferente da de aplicações financeiras. A venda de um apartamento pode exigir meses de negociação, além de despesas de intermediação e eventuais tributos sobre o ganho de capital.
Decisão depende do perfil do investidor
A comparação entre imóvel e renda fixa não produz uma resposta única para todos os investidores. A compra para locação pode fazer sentido quando o imóvel é adquirido em condições favoráveis, apresenta boa procura por aluguel ou oferece perspectivas de valorização compatíveis com os riscos assumidos.
Por outro lado, os títulos públicos podem ser considerados por quem prioriza liquidez, previsibilidade contratual e menor necessidade de administrar um bem físico. Ainda assim, cada título possui características próprias, e a rentabilidade futura não deve ser presumida apenas com base nas taxas observadas no momento da decisão.
No mercado imobiliário, a análise deve incluir o preço total de aquisição, o aluguel provável, a vacância, os custos de manutenção, a tributação e as despesas de venda. Também é necessário considerar o tempo durante o qual o investidor pretende manter o patrimônio e a necessidade de acesso ao dinheiro.
O levantamento reforça que a compra de um apartamento para alugar exige planejamento financeiro e avaliação realista das despesas. Mais do que comparar o valor mensal do aluguel com a taxa de uma aplicação, a decisão depende da rentabilidade líquida, da valorização possível, da liquidez e dos riscos de cada alternativa.