Inadimplência no condomínio: limites da cobrança pelo síndico
Dr. Inaldo Dantas explica os limites legais da cobrança de taxas condominiais atrasadas e os cuidados que síndicos devem adotar para evitar abusos
Inadimplência no condomínio: o que o síndico pode fazer e o que não pode para cobrar a taxa atrasada
A inadimplência é um dos desafios enfrentados pelos síndicos, pois o atraso no pagamento das cotas condominiais compromete o orçamento e pode afetar o custeio de serviços essenciais. Para recuperar os valores, porém, a administração precisa respeitar os limites previstos na legislação e evitar práticas que possam gerar novos conflitos.
Em entrevista à CBN Paraíba, o especialista em direito condominial Dr. Inaldo Dantas abordou questões relacionadas à cobrança de taxas atrasadas, aos encargos aplicados sobre as dívidas e à atuação de empresas garantidoras, que antecipam receitas aos condomínios e assumem a cobrança dos valores em aberto.
Quais encargos podem ser cobrados do inadimplente?
O artigo 1.336, § 1º, do Código Civil estabelece que o condômino que não pagar sua contribuição fica sujeito à correção monetária, aos juros moratórios convencionados ou, na ausência de previsão, aos juros legais, além de multa de até 2% sobre o débito.
Por isso, antes de cobrar uma dívida, o síndico deve verificar a convenção condominial, os critérios aprovados e a legislação aplicável.
A cobrança precisa apresentar os valores de forma clara, permitindo que o condômino compreenda a composição do débito e confira os encargos aplicados.
Empresas garantidoras exigem atenção
Na entrevista, Dr. Inaldo Dantas também chamou a atenção para a atuação das empresas garantidoras, que antecipam ao condomínio valores referentes às cotas e assumem a responsabilidade pela cobrança dos inadimplentes, conforme o contrato firmado.
O alerta envolve situações em que uma dívida original aumenta significativamente durante a negociação. Débitos inicialmente pequenos podem alcançar valores muito superiores após a inclusão de encargos e condições de parcelamento.
Entretanto, o aumento do saldo, isoladamente, não comprova uma cobrança ilegal. É necessário analisar a origem de cada valor, o contrato, os encargos aplicados e as normas pertinentes.
O síndico deve acompanhar os termos do contrato firmado pelo condomínio e verificar se os procedimentos de cobrança estão de acordo com as obrigações legais.
O que o síndico pode fazer para cobrar a taxa atrasada?
O síndico tem o dever de administrar o condomínio e adotar medidas para cobrar as contribuições devidas. O artigo 1.348 do Código Civil prevê, entre suas atribuições, a representação do condomínio e a cobrança das contribuições dos condôminos.
Entre as medidas que podem ser adotadas estão:
Enviar notificações de cobrança: informar o débito e os valores devidos de maneira clara e documentada.
Negociar o pagamento: buscar alternativas de regularização, respeitando as regras do condomínio e os limites legais.
Aplicar os encargos permitidos: calcular multas, juros e correção monetária conforme a legislação e as disposições aplicáveis.
Recorrer à Justiça: buscar a cobrança judicial quando as tentativas de regularização não forem suficientes.
Manter registros organizados: documentar notificações, demonstrativos, acordos e pagamentos para garantir transparência.
A cobrança pode ocorrer por vias extrajudiciais ou judiciais, conforme as circunstâncias. As cotas condominiais documentalmente comprovadas podem, quando preenchidos os requisitos legais, ser cobradas por meio de execução judicial.
O que o síndico não deve fazer?
Embora tenha a responsabilidade de cobrar as cotas atrasadas, o síndico não pode adotar qualquer medida para pressionar o morador ao pagamento.
A cobrança deve respeitar a dignidade do condômino e os direitos previstos na legislação. Expor publicamente o nome do devedor de forma constrangedora, promover ameaças ou divulgar informações desnecessárias sobre sua situação financeira pode gerar questionamentos jurídicos.
Também é necessário observar as regras legais para aplicação de penalidades e evitar restrições arbitrárias a direitos do condômino como forma de forçar o pagamento.
O condomínio deve manter a cobrança documentada e utilizar os meios legalmente disponíveis para recuperar os valores em aberto.
Como agir diante de uma cobrança considerada abusiva?
O condômino que discordar do valor exigido pode solicitar um demonstrativo detalhado da dívida, com a discriminação da taxa original, dos juros, da multa, da correção monetária e de eventuais despesas adicionais.
Também pode consultar a convenção condominial e os documentos que fundamentam a cobrança.
Se houver indícios de irregularidade e não for possível resolver a questão diretamente com a administração, é recomendável buscar orientação jurídica para avaliar as medidas cabíveis.
A via judicial adequada dependerá do valor discutido, da natureza da demanda e das circunstâncias do caso. O Juizado Especial Cível não é necessariamente competente para toda controvérsia envolvendo condomínio.
Cobrança responsável protege o condomínio
A inadimplência exige uma atuação firme e organizada da administração, mas a recuperação dos valores precisa ocorrer dentro dos limites legais.
Para o síndico, isso significa acompanhar os débitos, aplicar corretamente os encargos, documentar as cobranças e buscar soluções de negociação ou judiciais quando necessário.
Uma cobrança transparente, fundamentada na legislação e conduzida sem constrangimentos contribui para proteger as finanças do condomínio e reduzir conflitos entre a administração e os moradores.