Reforma tributária: o que os 11,3% da CBS significam para o mercado imobiliário?
Reduções previstas na reforma tributária e aproveitamento de créditos podem diminuir o impacto sobre operações de compra, venda e locação de imóveis
CBS de 11,3% não representa carga efetiva para todo o mercado imobiliário, avalia advogado
A aprovação do cálculo da alíquota de referência de 11,3% da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) pelo Tribunal de Contas da União (TCU) trouxe novas discussões sobre os efeitos da reforma tributária para o mercado imobiliário. Apesar do percentual superar a estimativa inicial de 9,21%, a tributação efetivamente aplicada às operações com imóveis poderá ser menor, em razão dos tratamentos diferenciados previstos na legislação.
A avaliação é do advogado tributarista Arthur Thomazi, em entrevista ao portal Portas. Para ele, a comparação direta entre a alíquota de referência e a carga tributária atualmente suportada pelo setor não considera as particularidades das atividades imobiliárias, as reduções previstas na Lei Complementar nº 214/2025 e a possibilidade de aproveitamento de créditos tributários.
O TCU aprovou o cálculo em 28 de outubro de 2026. O percentual de 11,3% corresponde à referência federal da CBS, tributo que substituirá o PIS e a Cofins a partir de 1º de janeiro de 2027. A definição da alíquota de referência ainda depende de deliberação do Senado Federal.
Reduções previstas para operações imobiliárias
A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece tratamentos específicos para as operações com bens imóveis. Conforme a legislação, as alíquotas do IBS e da CBS ficam reduzidas em 50% para operações imobiliárias em geral, incluindo compra e venda, incorporação, serviços de administração, intermediação e construção civil.
Nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, a redução prevista é de 70%. Esses percentuais incidem sobre as alíquotas aplicáveis ao novo sistema e não significam, por si só, que todos os contribuintes terão a mesma carga tributária final.
Na avaliação de Thomazi, essas regras tornam inadequada a interpretação de que o setor imobiliário passará automaticamente a recolher 11,3% em todas as operações. O impacto dependerá do enquadramento de cada atividade, das condições do negócio e dos créditos que poderão ser utilizados.
Sistema de créditos também influencia o valor recolhido
Outro aspecto destacado pelo advogado é a mudança na lógica de apuração dos tributos. A reforma estabelece um sistema de débitos e créditos, no qual empresas poderão descontar valores de CBS e IBS incidentes sobre determinadas aquisições e despesas, conforme os requisitos legais.
Esse mecanismo altera a forma de cálculo em comparação com o modelo atual, que apresenta limitações ao aproveitamento de créditos e características de cumulatividade em determinadas operações.
Para o mercado imobiliário, a análise dos custos tributários precisará considerar não apenas a alíquota aplicável às vendas ou aos serviços, mas também as despesas que poderão gerar créditos. Por isso, empresas do setor terão de avaliar seus processos financeiros, contratos e estruturas de custos antes da entrada em vigor do novo sistema.
Venda de imóveis exige atenção às diferentes modalidades
A tributação da comercialização de imóveis é outro ponto que merece acompanhamento. Segundo Thomazi, imóveis novos, usados e unidades ainda em construção ou comercializadas na planta podem apresentar situações tributárias distintas.
Também será necessário observar o regime tributário adotado pela incorporadora. A reportagem do Portas destaca que empresas que optarem pelo Regime Especial de Tributação (RET) até 31 de dezembro de 2028 poderão manter, durante toda a obra, a alíquota de CBS de 2,08%, ou de 0,53% para imóveis de interesse social, conforme as condições previstas para o regime.
Essa diferença pode influenciar a composição dos custos e a concorrência entre empreendimentos submetidos a regimes distintos. Compradores que negociam imóveis no fim de 2026, mas formalizam a operação em 2027, também precisam considerar as regras aplicáveis ao negócio e o enquadramento da incorporadora.
Alíquota de referência ainda depende do Senado
O percentual de 11,3% aprovado pelo TCU ainda precisa passar pela etapa de definição no Senado Federal. De acordo com o Tribunal, o cálculo será encaminhado à Casa Legislativa, responsável por fixar a alíquota de referência por resolução, conforme o procedimento previsto na reforma tributária.
O TCU esclareceu que o percentual foi calculado para preservar o equilíbrio da arrecadação federal durante a transição para o novo modelo. Portanto, a alíquota de referência não corresponde necessariamente ao valor efetivamente recolhido por cada empresa ou contribuinte.
A CBS substituirá o PIS e a Cofins a partir de 2027, enquanto a implementação do novo sistema ocorrerá de forma gradual. A Emenda Constitucional nº 132/2023 e a Lei Complementar nº 214/2025 estabelecem a estrutura da mudança e os tratamentos diferenciados aplicáveis aos setores econômicos.
Preparação será importante para empresas e profissionais do setor
A reforma tributária exigirá atenção de incorporadoras, imobiliárias, administradoras e demais empresas que atuam no mercado imobiliário. A análise das operações, a revisão de contratos e a atualização dos sistemas de gestão serão etapas importantes para compreender os efeitos das novas regras.
A avaliação individualizada também será necessária para evitar comparações baseadas apenas na alíquota de referência, sem considerar reduções, créditos e regimes específicos. Para compradores e investidores, conhecer o enquadramento tributário do empreendimento pode ajudar a compreender os custos envolvidos na negociação.
A discussão sobre os 11,3% da CBS, portanto, não se resume ao percentual aprovado pelo TCU. O impacto da reforma dependerá da aplicação das regras a cada tipo de operação imobiliária e da forma como empresas e profissionais se adaptarão ao novo modelo tributário.