Atraso no condomínio cresce em meio ao aperto financeiro

O aperto financeiro das famílias brasileiras tem levado alguns consumidores a estabelecer uma ordem de prioridade para o pagamento das contas. Entre as estratégias adotadas está o atraso da taxa condominial para manter em dia despesas consideradas mais caras, como o cartão de crédito.

A situação foi relatada à Exame por uma moradora de um condomínio no Belenzinho, em São Paulo. Segundo ela, em períodos de dificuldade financeira, a família precisou escolher quais compromissos seriam pagos primeiro. A taxa do condomínio chegou a ser deixada para depois para evitar atrasos em despesas como escola e plano de saúde.

A lógica por trás da escolha está principalmente na diferença entre os juros cobrados. Enquanto os juros do crédito rotativo do cartão ficam acima de 400% ao ano, os juros aplicados sobre o atraso da cota condominial são normalmente limitados a 1% ao mês, além de multa de 2%, conforme as regras apresentadas na reportagem.

Dessa forma, para famílias com orçamento comprometido, o boleto do condomínio acaba sendo tratado, na prática, como uma espécie de crédito informal de menor custo. O comportamento é classificado como inadimplência estratégica, quando o consumidor escolhe deliberadamente qual dívida irá atrasar diante da impossibilidade de quitar todos os compromissos.

Segundo Léo Mack, cofundador e diretor de operações da uCondo, a situação já é percebida nas conversas com moradores e clientes. De acordo com ele, quem deixa de pagar o condomínio geralmente já enfrenta outras dívidas ou compromissos financeiros, como cartão de crédito, aluguel, financiamento de veículos ou outros empréstimos.

Para o economista Davi Duarte, da Mhydas Planejamento Financeiro, esse comportamento é um reflexo da combinação entre juros elevados e renda pressionada. Quando o orçamento familiar deixa de comportar todas as despesas, os consumidores passam a hierarquizar as dívidas conforme o custo de cada uma.

Taxa condominial pesa cada vez mais no orçamento

O problema também está relacionado ao aumento da própria taxa condominial. Segundo o Censo Condominial 2025/26, da uCondo, a média da taxa no Brasil passou de R$ 413 no primeiro semestre de 2022 para R$ 538 no primeiro semestre de 2026.

O avanço representa um aumento de R$ 125, ou 30,27%, desde o início da série histórica. Com isso, a taxa condominial passou a ocupar uma parcela cada vez mais relevante do orçamento das famílias.

O levantamento mostra que o peso pode ser ainda maior dependendo da cidade. Em Niterói, no Rio de Janeiro, a cota média indicada é de R$ 1.150, representando 27,38% do rendimento médio familiar considerado no estudo.

Em São Paulo, a cota média chega a R$ 980, enquanto o rendimento médio familiar utilizado no levantamento é de R$ 3.800. Nesse cenário, o condomínio representa 25,79% da renda.

Também foram identificados percentuais elevados em Santos, com 25,21%; Balneário Camboriú, com 25,07%; e Porto Alegre, com 22,73%. Os números mostram como a despesa pode comprometer uma parcela expressiva da renda familiar em determinadas localidades.

Inadimplência afeta todo o condomínio

Quando uma unidade deixa de pagar a taxa, o impacto não fica restrito ao morador inadimplente. O condomínio continua precisando arcar com despesas essenciais para manter o funcionamento da estrutura coletiva.

Contas de água, energia e gás, contratos com empresas terceirizadas, serviços de limpeza, manutenção e outros compromissos continuam existindo mesmo quando parte da arrecadação prevista não entra no caixa.

Segundo a reportagem, o Brasil tinha 327.248 condomínios ativos de acordo com o Censo Condominial 2025/26. O Sudeste concentrava 55% desse total, seguido pelo Sul, com 26%, e pelo Nordeste, com 13%.

No primeiro semestre de 2026, 12,50% das taxas condominiais estavam atrasadas há mais de 30 dias, segundo o levantamento da uCondo. O índice representa o maior percentual da série apresentada na reportagem.

A inadimplência também vinha aumentando nos anos anteriores. No primeiro semestre de 2022, o índice era de 9,72%. Depois, passou por oscilações até chegar a 11,95% no primeiro semestre de 2025 e 11,66% no segundo semestre daquele ano.

O cenário varia entre as regiões brasileiras. O Norte apresentou o maior índice, com 19,09%, seguido pelo Nordeste, com 12,71%, e pelo Sudeste, com 12,28%. O Sul registrou 11,61%, enquanto o Centro-Oeste apresentou o menor percentual, de 8,52%.

Atraso pode aumentar custo para quem paga em dia

O impacto financeiro da inadimplência pode acabar sendo distribuído entre os demais moradores. Quando o condomínio não arrecada o suficiente para cobrir o orçamento aprovado, a administração precisa encontrar alternativas para manter os pagamentos em dia.

Uma das possibilidades é aumentar o valor que precisa ser rateado entre os condôminos adimplentes. Assim, moradores que mantêm suas obrigações financeiras passam a suportar parte do impacto provocado pelos atrasos de outras unidades.

Guto Germano, sócio-diretor da Pontual Garantidora, afirmou que a empresa trabalha com mais de mil condomínios nos quais a média de impontualidade e inadimplência chega a 22%. Considerando somente os pagamentos com mais de 30 dias de atraso, o índice fica em torno de 16%.

A diferença está relacionada ao tempo de atraso. Pagamentos que ainda não ultrapassaram 30 dias são classificados pela empresa como impontualidade, enquanto atrasos mais longos entram na categoria de inadimplência.

A consequência prática é que o condomínio precisa preservar o funcionamento mesmo quando a receita esperada não é integralmente recebida. Isso pode pressionar o orçamento e dificultar a manutenção de serviços, obras e demais compromissos coletivos.

Dívida condominial pode gerar consequências jurídicas

Embora a taxa condominial tenha juros menores que os do cartão de crédito, deixar de pagá-la não significa que a dívida possa ser ignorada. O débito possui uma característica jurídica específica, conhecida como propter rem, que estabelece uma relação da obrigação com o próprio imóvel.

Com o atraso, podem ser acrescentados juros, multa, encargos extrajudiciais e honorários advocatícios. Se a cobrança avançar para a Justiça, também podem surgir despesas relacionadas ao processo.

Em situações nas quais a dívida não é quitada durante a execução, o imóvel pode chegar a ser levado a leilão. Por isso, a escolha de atrasar o condomínio para evitar encargos maiores em outras dívidas pode representar apenas um adiamento do problema.

A situação exige atenção especialmente porque a obrigação condominial está diretamente relacionada à manutenção das despesas comuns. O condomínio não funciona como uma empresa que possui margem de lucro para absorver perdas: sua arrecadação é destinada ao pagamento das próprias despesas da coletividade.

Inadimplência exige atenção da gestão

Para síndicos e administradoras, o crescimento dos atrasos exige acompanhamento constante do fluxo de caixa e das contas a receber. A previsão orçamentária depende da arrecadação das cotas e pode ser comprometida quando uma parcela relevante das unidades deixa de pagar.

A dificuldade financeira de um morador pode, portanto, desencadear consequências para todo o empreendimento. Quanto maior o volume de atrasos, maior tende a ser a necessidade de reorganização financeira, cobrança dos débitos e adoção de medidas para preservar o caixa.

A reportagem também aponta, entretanto, uma melhora mais recente. Considerando o segundo semestre de 2025, quando a inadimplência superior a 30 dias estava em 11,66%, o monitoramento até julho de 2026 indicou queda para 9,74%. Segundo os cálculos da uCondo, a diferença corresponde a uma recuperação posterior de 16,46% dos débitos.

O cenário demonstra que o atraso da taxa condominial não deve ser analisado apenas como uma escolha individual do morador. Embora a diferença entre os juros possa estimular famílias a priorizarem outras dívidas, a inadimplência interfere diretamente na saúde financeira do condomínio e pode transferir parte da pressão para os moradores que mantêm os pagamentos em dia.

Por isso, diante de dificuldades financeiras, o atraso da cota condominial pode parecer uma alternativa de menor custo no curto prazo, mas envolve consequências financeiras, administrativas e jurídicas que precisam ser consideradas antes da decisão.

Fonte: Exame