Short stay enfrenta novos desafios no mercado imobiliário
Restrições municipais, decisões sobre condomínios e excesso de studios pressionam modelo de investimento em short stay
O mercado de aluguel de curta temporada no Brasil atravessa uma mudança de cenário. Se antes a principal preocupação de investidores e construtoras estava relacionada à capacidade de atrair hóspedes e manter os imóveis ocupados, agora a segurança jurídica e a regulamentação passaram a ocupar posição central entre os riscos do segmento.
Uma pesquisa realizada pelo Global Real Estate and Infrastructure Institute (GRI Institute) mostra que 62% dos executivos do mercado imobiliário consideram as regulações municipais restritivas o maior risco para o chamado short stay. O resultado coloca as regras para esse tipo de locação no centro das discussões sobre investimentos em imóveis destinados à hospedagem.
O movimento acompanha uma tendência observada também em grandes cidades internacionais. Nova York adotou leis que inviabilizaram grande parte das locações de curta duração, enquanto Barcelona anunciou que pretende encerrar todas as licenças turísticas até 2028. Florença, Berlim e Lisboa também passaram a impor restrições a novas autorizações, em medidas associadas, entre outros fatores, à preocupação com o encarecimento da moradia.
Regras para condomínios ganham peso
No Brasil, o debate também alcançou diretamente os condomínios residenciais. Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) passou a exigir a aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos, em assembleia, para liberar a locação por temporada em prédios residenciais.
A mudança pode afetar investidores que adquiriram unidades com a expectativa de obter renda por meio de plataformas digitais. Com a possibilidade de restrições, a perspectiva de rentabilidade desses imóveis passa a depender não apenas da demanda por hospedagem, mas também das regras estabelecidas para cada empreendimento e localidade.
Em São Paulo, o assunto entrou na pauta de revisão do Plano Diretor. No Rio de Janeiro, a discussão ganhou força na Zona Sul, envolvendo questões relacionadas à hotelaria e à convivência em edifícios residenciais.
Para os condomínios, o avanço desse debate reforça a importância de regras claras sobre o uso das unidades, considerando os impactos que a alta rotatividade de hóspedes pode provocar na rotina dos moradores e na gestão dos empreendimentos.
Excesso de studios aumenta concorrência
Além da regulamentação, outro fator começa a pressionar o mercado de curta temporada: a oferta elevada de imóveis compactos.
Segundo o levantamento do GRI Institute, cerca de 26% das lideranças do setor consideram o excesso de imóveis o segundo maior desafio para quem atua com aluguel de curta duração. O problema é especialmente percebido em bairros de São Paulo que concentraram grande volume de lançamentos de studios e apartamentos compactos destinados a investidores individuais.
Regiões como Faria Lima, Itaim Bibi, Pinheiros e Jardins passaram a reunir um número elevado de unidades disputando o mesmo público. Com mais imóveis disponíveis, proprietários precisam competir pela atenção dos hóspedes, o que pode resultar em redução das diárias.
A combinação entre maior oferta, concorrência e demanda localizada também afeta a rentabilidade. De acordo com a pesquisa, empreendedores já observam queda nas taxas de ocupação e redução dos retornos projetados originalmente pelas construtoras.
Para quem utiliza as plataformas de hospedagem, o cenário apresenta um efeito contrário: o aumento da oferta amplia as opções disponíveis e pode reduzir o custo das reservas.
Demanda continua forte
Apesar dos desafios, a falta de hóspedes não aparece como um dos principais problemas apontados pelos executivos. Apenas 2% dos participantes da pesquisa identificaram a escassez de demanda como um desafio relevante para o aluguel de curta duração.
O perfil dos usuários também se diversificou. Nas grandes cidades brasileiras, o short stay deixou de depender exclusivamente do turismo de lazer. A demanda inclui viagens corporativas, reuniões de negócios, turismo de saúde e períodos relacionados a grandes eventos, como feiras, shows internacionais e competições esportivas.
Esse comportamento mantém o segmento atrativo, mas exige uma análise mais criteriosa por parte de quem investe. A localização do empreendimento, o público atendido, a concorrência na região e as regras aplicáveis ao imóvel passaram a ter peso maior na avaliação da viabilidade do negócio.
Mercado caminha para profissionalização
O cenário aponta para uma transformação no modelo de negócios. A compra de um apartamento isolado para disponibilização em plataformas digitais começa a apresentar sinais de perda de margem, enquanto cresce a perspectiva de empreendimentos planejados desde a fase de projeto para atender especificamente à hospedagem de curta duração.
Segundo o diagnóstico apresentado pelo GRI Institute, essa mudança pode trazer mais previsibilidade para investidores e reduzir conflitos em empreendimentos residenciais. O mercado tende a migrar de um modelo pulverizado, formado principalmente por pequenos investidores que compram unidades individuais, para estruturas mais profissionais e concentradas.
Para as construtoras, a mudança representa um desafio de planejamento. O desempenho de um empreendimento destinado ao short stay passa a depender de fatores que vão além da localização e do potencial de valorização do imóvel. Regras municipais, convenções condominiais, perfil dos usuários e modelo de operação podem influenciar diretamente a atratividade do projeto.
A tendência também coloca os condomínios no centro da discussão. À medida que unidades residenciais passam a ser utilizadas com maior frequência para hospedagens temporárias, questões relacionadas à segurança, circulação de pessoas, convivência e gestão ganham importância.
Nesse contexto, o mercado de aluguel de curta temporada entra em uma etapa de maior maturidade. A demanda continua existente, mas a combinação entre regulamentação, concorrência e necessidade de profissionalização pode redefinir os modelos de investimento e de desenvolvimento imobiliário nos próximos anos.
Fonte: Exame