Elevadores antigos exigem atenção redobrada dos condomínios

Alta de 49% na venda de imóveis usados acende alerta para elevadores antigos em condomínios

O crescimento das negociações na Baixada Santista reforça a importância de avaliar a infraestrutura dos edifícios antes da compra. Equipamentos desgastados ou com tecnologia ultrapassada podem provocar falhas recorrentes, reparos frequentes e despesas inesperadas para os moradores.

A compra de um apartamento usado pode representar uma oportunidade no mercado imobiliário, mas também exige atenção às condições de conservação do edifício. Entre os itens que merecem avaliação está o sistema de elevadores, especialmente em condomínios antigos, nos quais o desgaste de componentes e a defasagem tecnológica podem comprometer o funcionamento dos equipamentos e aumentar os custos de manutenção.

O alerta ganha relevância diante do aquecimento do mercado na Baixada Santista. Segundo levantamento do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), as vendas de imóveis usados na região cresceram 49% em 2025, na comparação com o ano anterior.

Em cidades com grande concentração de edifícios, como Santos, a condição dos elevadores interfere diretamente na rotina dos moradores. Por isso, a análise de um imóvel não deve se limitar às características do apartamento: a infraestrutura coletiva também precisa entrar na avaliação do comprador.

Equipamentos antigos podem elevar os custos do condomínio

A idade de um elevador, isoladamente, não determina a necessidade de substituição. O que exige atenção é o conjunto de condições de funcionamento, o estado dos componentes, a frequência das falhas e a disponibilidade de peças para manutenção.

Leandro Branco Ferreira, CEO da Orion Lift Elevadores, explica que equipamentos antigos podem continuar operando adequadamente, desde que recebam acompanhamento técnico e tenham condições de funcionamento compatíveis com as exigências de segurança e desempenho.

“Um elevador não precisa ser substituído simplesmente porque é antigo, mas também não pode permanecer operando indefinidamente com a mesma tecnologia”, explica.

Segundo o especialista, componentes desgastados ou obsoletos podem provocar interrupções frequentes. Quando determinadas peças deixam de ser fabricadas, os reparos também podem se tornar mais difíceis e demorados, prolongando o período de indisponibilidade do equipamento.

“Quando os componentes começam a apresentar falhas recorrentes, ficam obsoletos ou deixam de oferecer o desempenho esperado, é necessário avaliar a modernização. Adiar essa decisão pode significar mais reparos, equipamentos parados e despesas que acabam sendo repassadas aos condôminos”, alerta Ferreira.

Manutenção preventiva e modernização não são a mesma coisa

A escolha entre manter o equipamento em operação com intervenções periódicas ou investir em modernização depende de uma avaliação técnica individualizada. Alguns elevadores precisam apenas de manutenção preventiva, enquanto outros podem exigir atualização de sistemas e componentes.

Entre os itens que podem passar por modernização estão quadros de comando, motores, inversores de frequência, mecanismos de portas, sensores e dispositivos de segurança. A intervenção pode ser direcionada aos componentes que apresentam desgaste ou defasagem, sem que isso signifique necessariamente a substituição completa do elevador.

Ferreira chama a atenção para um erro recorrente na administração desses equipamentos: tratar cada defeito como um problema isolado, sem investigar suas possíveis causas.

“Um dos erros mais comuns é tratar a manutenção como uma sequência de consertos isolados. Quando um componente apresenta problema, ele é substituído, mas nem sempre se avalia se a falha está relacionada ao desgaste de outros sistemas ou à própria defasagem tecnológica do elevador”, afirma.

Além de contribuir para a confiabilidade do funcionamento, a modernização pode melhorar a eficiência energética e reduzir a frequência de falhas, dependendo das características do equipamento e das soluções adotadas.

Santos exige laudos técnicos trimestrais

A conservação dos elevadores também está relacionada às exigências de fiscalização e segurança. Em Santos, a legislação municipal determina que os condomínios apresentem laudos técnicos trimestrais para atestar as condições de funcionamento dos equipamentos.

De acordo com as informações divulgadas pela Prefeitura, os documentos devem registrar o estado dos elevadores e apontar eventuais necessidades de substituição de peças. Quando são identificados problemas, os laudos também podem estabelecer prazos para a realização dos reparos.

As avaliações e os serviços de manutenção devem ser executados por empresas cadastradas no município. A exigência busca acompanhar as condições dos equipamentos e reduzir riscos associados à falta de conservação.

Para os síndicos, o cumprimento das obrigações técnicas e documentais precisa fazer parte da rotina de gestão. A organização dos laudos, dos registros de manutenção e das recomendações das empresas responsáveis permite acompanhar a evolução dos equipamentos e planejar as intervenções necessárias.

O que compradores devem verificar antes de fechar negócio

A avaliação de um apartamento usado deve considerar também a situação financeira e estrutural do condomínio. No caso dos elevadores, o histórico de manutenção pode revelar problemas recorrentes, necessidade de substituição de componentes ou investimentos que ainda não foram executados.

Atas de assembleias, registros de falhas, relatórios técnicos e propostas de modernização ajudam a identificar intervenções discutidas ou previstas. Também é importante verificar se existem recursos reservados para obras, cobranças extraordinárias aprovadas ou despesas futuras que possam impactar o orçamento dos novos moradores.

Essas informações permitem compreender melhor os custos associados ao imóvel e evitam que o comprador considere apenas o valor de aquisição e a taxa condominial atual, sem avaliar possíveis despesas adicionais.

Síndicos devem planejar investimentos e evitar reparos emergenciais

Para a administração condominial, a recomendação é acompanhar periodicamente as condições dos elevadores, manter os documentos técnicos organizados e discutir com empresas especializadas as necessidades de manutenção e modernização.

Quando surgem falhas repetidas, a análise não deve se restringir à substituição imediata da peça danificada. É importante verificar se o problema está relacionado a outros componentes ou à defasagem do sistema como um todo. Esse diagnóstico ajuda a definir prioridades e a comparar os custos de reparos sucessivos com os investimentos necessários para atualizar o equipamento.

O planejamento financeiro também merece atenção. Quando uma modernização é indicada, o condomínio precisa avaliar os custos, discutir as alternativas em assembleia e organizar a previsão de recursos, evitando que uma intervenção importante seja adiada até se transformar em uma emergência.

Para Ferreira, não existe uma idade única que determine quando um elevador deve ser modernizado. A decisão precisa considerar as condições reais de funcionamento e o acompanhamento técnico.

“Não existe uma idade que, sozinha, determine a necessidade de modernização. O que recomendamos é que os condomínios não esperem os problemas se acumularem para avaliar o investimento”, conclui.

Com manutenção preventiva, avaliações periódicas e investimentos planejados, os condomínios podem reduzir a ocorrência de reparos emergenciais, melhorar a confiabilidade dos elevadores e preservar o patrimônio coletivo. Em edifícios antigos, a atenção à infraestrutura é especialmente importante tanto para quem já reside no local quanto para quem pretende adquirir uma unidade.

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