Quórum para alteração do regulamento interno de condomínio exige análise da matéria

QUÓRUM PARA ALTERAÇÃO DO REGULAMENTO INTERNO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO: UMA ANÁLISE À LUZ DA DISTINÇÃO ENTRE MATÉRIA CONVENCIONAL E MATÉRIA REGULAMENTAR

1 INTRODUÇÃO

O condomínio edilício constitui uma realidade jurídica peculiar, na medida em que combina a titularidade individual sobre unidades autônomas com a titularidade coletiva sobre partes comuns, exigindo, para sua adequada organização, a existência de um complexo sistema normativo destinado simultaneamente à preservação dos direitos individuais, à administração do patrimônio comum e à disciplina da convivência entre os condôminos.

Nesse contexto, assumem especial relevância a Convenção de Condomínio e o Regulamento Interno, instrumentos que, embora relacionados, desempenham funções jurídicas distintas. A Convenção estabelece as bases estruturais da organização condominial, disciplinando aspectos essenciais da propriedade coletiva, da administração, da distribuição de direitos e obrigações e da própria estrutura institucional do condomínio. O Regulamento Interno, por sua vez, possui função predominantemente operacional, disciplinar e comportamental, voltando-se à concretização das regras de convivência e à organização do uso cotidiano das áreas e equipamentos comuns.

A distinção assume particular importância quando se examina o quórum necessário para alteração dessas normas. O art. 1.351 do Código Civil estabelece atualmente que a alteração da Convenção depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, mas não faz referência ao Regulamento Interno. Surge, então, a questão de saber se a ausência de previsão legal de quórum qualificado para o Regimento conduz à aplicação da regra geral de maioria ou se a Convenção pode conferir às normas regulamentares a mesma rigidez atribuída às suas próprias disposições.

A controvérsia ganha maior complexidade quando o Regulamento Interno é formalmente incorporado à Convenção, circunstância que tem levado parte da doutrina e da jurisprudência a considerar aplicável ao seu conteúdo o mesmo quórum exigido para a alteração da Convenção.

O presente estudo sustenta que essa solução não deve ser adotada automaticamente. A natureza jurídica de uma norma não pode decorrer exclusivamente de sua localização física dentro de determinado documento, devendo ser considerada sua matéria, finalidade e função normativa. Assim, uma disposição que disciplina materialmente o horário de funcionamento da academia, o uso da piscina, a utilização do salão de festas ou o procedimento de reserva de determinada área comum continua possuindo natureza regulamentar, ainda que esteja formalmente inserida no corpo da Convenção.

A hipótese defendida neste artigo é, portanto, a de que as disposições materialmente próprias do Regulamento Interno devem ser alteradas pela maioria dos votos dos presentes, ressalvadas as matérias que efetivamente configurem alteração da Convenção ou que estejam submetidas a quórum especial pela legislação.

2 METODOLOGIA E PREMISSAS HERMENÊUTICAS

A pesquisa adota metodologia predominantemente jurídico-dogmática, mediante análise legislativa, doutrinária e jurisprudencial, associada aos métodos sistemático, teleológico e evolutivo de interpretação jurídica.

O método sistemático parte da compreensão de que as normas relativas ao condomínio edilício não devem ser interpretadas isoladamente, mas em sua relação com o conjunto do sistema normativo. O método teleológico considera a finalidade atribuída pela ordem jurídica à Convenção e ao Regulamento Interno. Já a interpretação evolutiva procura compreender as normas à luz das transformações legislativas e sociais ocorridas posteriormente à sua edição.

A utilização conjugada desses métodos é especialmente relevante no caso estudado porque a disciplina jurídica do Regulamento Interno sofreu significativa transformação legislativa desde a entrada em vigor do Código Civil de 2002.

3 A EVOLUÇÃO LEGISLATIVA DO QUÓRUM

A análise histórica do art. 1.351 do Código Civil constitui ponto de partida indispensável.

Na redação original do Código Civil de 2002, o dispositivo estabelecia quórum de dois terços para alteração tanto da Convenção quanto do Regimento Interno. Ocorre que a Lei nº 10.931/2004 alterou a redação do artigo, retirando expressamente o Regimento Interno do âmbito do quórum qualificado.

A alteração legislativa não pode ser considerada juridicamente irrelevante. Ao modificar o dispositivo e eliminar a referência ao Regimento Interno, o legislador retirou do sistema uma previsão legal expressa que submetia sua alteração ao quórum de dois terços.

A redação atual do art. 1.351 dispõe:

“Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. ”

A opção legislativa é significativa. O dispositivo estabelece expressamente o quórum qualificado para a alteração da Convenção e para determinadas matérias específicas, mas não estabelece quórum especial geral para alteração do Regulamento Interno.

Não parece juridicamente adequado, portanto, reconstruir por interpretação extensiva uma exigência de dois terços que o legislador expressamente retirou do texto legal.

Essa conclusão não significa negar a autonomia privada dos condôminos, tampouco afirmar que a Convenção jamais possa disciplinar quóruns relativos ao Regulamento Interno. Significa, antes, reconhecer que a ausência de quórum legal especial deve conduzir à incidência da regra geral, salvo disposição juridicamente válida em sentido diverso e desde que compatível com a natureza da matéria disciplinada.

4 A DISTINÇÃO ENTRE CONVENÇÃO E REGULAMENTO INTERNO

O art. 1.334 do Código Civil determina que a Convenção estabelecerá, entre outras matérias, “a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações” e “o regimento interno”.

A própria estrutura legislativa demonstra que Convenção e Regulamento Interno não são realidades jurídicas absolutamente indistintas.

A Convenção possui natureza predominantemente estrutural, institucional e estatutária. É nela que se encontram as normas fundamentais destinadas a organizar a propriedade condominial, estabelecer a estrutura administrativa, definir direitos e obrigações essenciais e disciplinar aspectos permanentes da organização coletiva.

O Regulamento Interno possui função distinta. Sua finalidade essencial é disciplinar a utilização concreta das áreas comuns, o funcionamento dos equipamentos e os padrões cotidianos de convivência.

Essa diferença funcional não é meramente acadêmica. Ela produz consequências práticas quanto ao grau de estabilidade e flexibilidade que deve ser atribuído a cada instrumento.

Enquanto a Convenção deve proporcionar maior estabilidade às relações jurídicas fundamentais do condomínio, o Regulamento Interno deve possuir suficiente flexibilidade para acompanhar as transformações da vida condominial.

5 MATÉRIA CONVENCIONAL E MATÉRIA REGULAMENTAR

A solução da controvérsia exige superar uma concepção meramente topográfica da norma.

Não é juridicamente adequado concluir que determinada regra possui natureza convencional simplesmente porque se encontra inserida no corpo da Convenção. O critério determinante deve ser material, considerando-se o conteúdo, a finalidade e a função desempenhada pela disposição.

São tipicamente convencionais as normas relativas à estrutura administrativa do condomínio, às competências fundamentais do síndico e dos demais órgãos, às frações ideais, aos critérios estruturais de rateio, à destinação do edifício e das unidades, aos direitos fundamentais dos condôminos e às demais matérias que integram a própria estrutura jurídica da propriedade condominial.

Diversamente, possuem natureza regulamentar as disposições relativas ao horário de funcionamento da academia, ao uso da piscina, à utilização do salão de festas, à reserva de áreas comuns, ao funcionamento de churrasqueiras, playgrounds, brinquedotecas e espaços esportivos, aos horários e procedimentos para mudanças, às regras de utilização de elevadores, à circulação de animais e às demais regras destinadas à organização cotidiana da convivência.

Essas disposições não modificam a estrutura jurídica do condomínio. Seu objetivo é disciplinar o modo pelo qual os condôminos exercem direitos que já lhes são assegurados pela legislação e pela Convenção.

A diferença pode ser sintetizada pela seguinte fórmula: a Convenção estrutura; o Regulamento Interno operacionaliza.

6 A INSERÇÃO FORMAL DO REGULAMENTO NA CONVENÇÃO

A questão torna-se particularmente relevante quando o Regulamento Interno está formalmente incorporado à Convenção.

Imagine-se uma Convenção cujo capítulo final contenha dezenas de disposições expressamente identificadas como “Regulamento Interno”. O simples fato de tais regras integrarem fisicamente o mesmo documento não parece suficiente para modificar sua natureza jurídica.

Caso determinada regra estabeleça que a piscina funcionará das 8h às 22h, sua natureza continuará sendo regulamentar independentemente de estar registrada em documento autônomo ou inserida em capítulo específico da Convenção.

A conclusão contrária conduziria a uma situação juridicamente pouco razoável: duas normas absolutamente idênticas, disciplinando exatamente a mesma matéria, estariam submetidas a quóruns distintos exclusivamente em razão de sua localização documental.

A natureza jurídica da norma não pode depender de sua posição gráfica, devendo prevalecer o conteúdo material.

A interpretação que considera exclusivamente o continente, ignorando o conteúdo, acaba por atribuir à forma documental uma consequência jurídica que o próprio sistema legislativo não estabelece expressamente.

7 O PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE

A solução também encontra respaldo no princípio da especialidade. A Convenção é o instrumento normativo fundamental do condomínio, enquanto o Regulamento Interno constitui instrumento especializado de disciplina da convivência e da utilização das áreas e equipamentos comuns.

Quando determinada norma possui natureza eminentemente regulamentar, deve ser interpretada segundo sua função específica.

Consequentemente, uma norma regulamentar não se converte em convencional simplesmente porque foi formalmente incorporada à Convenção. O critério juridicamente relevante é a natureza da matéria.

Essa compreensão evita que a estrutura documental do condomínio produza artificialmente diferentes regimes jurídicos para normas materialmente idênticas.

8 A MAIORIA COMO REGRA GERAL DAS DELIBERAÇÕES

O art. 1.352 do Código Civil estabelece:

“Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.”

O art. 1.353, por sua vez, estabelece a regra aplicável às deliberações em segunda convocação, ressalvadas as hipóteses de quórum especial.

A estrutura normativa revela uma premissa hermenêutica importante: o quórum qualificado constitui exceção à regra geral de maioria.

Assim, a exigência de quórum especial deve encontrar fundamento jurídico específico, não podendo ser presumida.

Quando o legislador exige dois terços, ele o faz expressamente. É o que ocorre com a alteração da Convenção.

Quando não estabelece quórum especial, incide a regra geral, ressalvadas as hipóteses de disciplina convencional válida e compatível com o ordenamento jurídico.

9 A LEI Nº 14.309/2022 COMO ELEMENTO DE INTERPRETAÇÃO EVOLUTIVA

A análise contemporânea do tema não pode ignorar a Lei nº 14.309/2022. Essa lei introduziu no Código Civil o art. 1.354-A, destinado a disciplinar as assembleias eletrônicas, estabelecendo em seu § 5º:

“Normas complementares relativas às assembleias eletrônicas poderão ser previstas no regimento interno do condomínio e definidas mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade. ”

O dispositivo não estabelece literalmente que toda e qualquer alteração do Regulamento Interno dependa de maioria simples. Essa afirmação extrapolaria o texto legal.

Entretanto, a disposição constitui relevante elemento hermenêutico.

O legislador passou a reconhecer expressamente que determinadas normas regimentais podem ser estabelecidas mediante maioria simples dos presentes. Mais importante, reconheceu essa possibilidade precisamente em matéria de natureza operacional e complementar.

A inovação legislativa deve ser considerada na interpretação contemporânea do papel do Regulamento Interno.

10 A INTERPRETAÇÃO EVOLUTIVA DO SISTEMA CONDOMINIAL

A interpretação jurídica não pode permanecer congelada no contexto histórico em que determinado texto legislativo foi originalmente concebido. O Direito é fenômeno histórico, social e institucionalmente situado.

Interpretar evolutivamente significa reconhecer que o significado funcional de determinada norma pode ser influenciado pelas transformações posteriores do próprio ordenamento.

No caso do Regulamento Interno, essa perspectiva possui especial importância.

O Código Civil de 2002 foi posteriormente alterado pela Lei nº 10.931/2004, que suprimiu o Regimento Interno do art. 1.351, e pela Lei nº 14.309/2022, que passou a admitir expressamente a aprovação por maioria simples de normas regimentais complementares relativas às assembleias eletrônicas.

Essas modificações legislativas constituem elementos que o intérprete contemporâneo não pode ignorar. Não se trata de afirmar que a Lei nº 14.309/2022 tenha expressamente alterado o quórum de todas as normas do Regulamento Interno. Não alterou.

O que se sustenta é algo juridicamente distinto: a inovação legislativa fornece elemento hermenêutico relevante para compreender a posição que o Regulamento Interno ocupa atualmente no sistema jurídico condominial.

A interpretação evolutiva permite, portanto, reexaminar construções jurídicas formuladas em contexto legislativo anterior e verificar sua compatibilidade com o sistema atualmente vigente.

11 A RAZÃO TELEOLÓGICA: ESTABILIDADE DA CONVENÇÃO E ADAPTABILIDADE DO REGULAMENTO

A distinção entre os quóruns também encontra fundamento na finalidade de cada instrumento.

A Convenção deve proporcionar estabilidade, permanência e segurança às relações jurídicas fundamentais do condomínio. Sua função é estrutural, razão pela qual o ordenamento estabelece maior solenidade para sua alteração. O Regulamento Interno, ao contrário, deve proporcionar adaptabilidade.

O condomínio edilício constitui uma comunidade de convivência permanente e dinâmica. Suas necessidades se modificam em razão da evolução dos hábitos dos moradores, das novas tecnologias, da instalação de equipamentos, da modernização das áreas comuns e das transformações nas formas de utilização do espaço coletivo.

É razoável que o horário de funcionamento da academia seja alterado, que a disciplina de utilização da piscina seja modificada, que novas regras sejam estabelecidas para o salão de festas ou que os procedimentos para reserva de áreas comuns sejam atualizados.

Da mesma maneira, podem surgir novas necessidades relativas à circulação de animais, realização de mudanças, funcionamento de equipamentos, utilização de espaços recreativos e adoção de sistemas tecnológicos de segurança.

Uma regra adequada hoje pode tornar-se inadequada amanhã. Submeter todas essas alterações ao quórum de dois terços significa conferir ao Regulamento Interno uma rigidez incompatível com sua finalidade.

A Convenção necessita de estabilidade; o Regulamento Interno necessita de adaptabilidade. É justamente essa diferença funcional que justifica a adoção de regimes deliberativos distintos.

12 A INAPLICABILIDADE AUTOMÁTICA DO QUÓRUM DE DOIS TERÇOS

A aplicação automática do quórum de dois terços a toda e qualquer alteração do Regulamento Interno, especialmente quando este esteja formalmente incorporado à Convenção, pode produzir efeito jurídico desproporcional.

Bastaria que determinado condomínio tivesse optado, no momento de sua constituição, por inserir o Regulamento Interno dentro do mesmo documento da Convenção para que regras essencialmente operacionais passassem a desfrutar de uma rigidez semelhante à das normas estruturais da propriedade.

Tal resultado faria depender o quórum não da natureza da norma, mas de uma circunstância meramente documental. A interpretação mais coerente é aquela que distingue forma, conteúdo, finalidade e função jurídica. Uma norma materialmente regulamentar permanece regulamentar ainda que esteja formalmente incorporada à Convenção.

13 OS LIMITES DA MAIORIA SIMPLES

A defesa da maioria simples para alteração do Regulamento Interno não significa conferir à assembleia liberdade ilimitada.

O Regulamento Interno não pode ser utilizado para alterar a estrutura jurídica fundamental do condomínio.

Não poderá, mediante maioria simples, modificar a destinação do edifício ou das unidades, alterar frações ideais, modificar direitos reais, estabelecer ou modificar critérios estruturais de rateio, alterar a estrutura institucional do condomínio ou afastar quóruns especiais estabelecidos diretamente pela legislação.

Também não poderá criar, extinguir ou modificar direitos fundamentais cuja disciplina esteja reservada à Convenção ou à própria lei.

Nessas hipóteses, a natureza da matéria prevalece sobre sua denominação formal.

Se uma assembleia denominar determinada disposição de “Regulamento Interno”, mas seu conteúdo representar efetiva alteração da Convenção, não será a denominação atribuída pelos condôminos que determinará o quórum. A análise deve ser material.

Essa ressalva é indispensável para assegurar a segurança jurídica da tese e impedir que o Regulamento Interno seja utilizado como instrumento de fraude à exigência de quórum qualificado.

14 A QUESTÃO JURISPRUDENCIAL

A construção aqui apresentada deve ser examinada com cautela diante da existência de jurisprudência em sentido diverso.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.169.865/DF, reconheceu que, após a alteração promovida pela Lei nº 10.931/2004, o quórum para alteração do Regulamento Interno poderia ser estabelecido pela própria Convenção.

Essa orientação também encontra correspondência no Enunciado 248 da III Jornada de Direito Civil, segundo o qual o quórum para alteração do Regimento Interno pode ser livremente fixado na Convenção.

Há, portanto, fundamento jurisprudencial relevante para a compreensão de que, se a Convenção estabelecer expressamente quórum qualificado para alteração do Regulamento Interno, esse quórum deverá ser observado.

A existência dessa orientação impede que se apresente a matéria como absolutamente pacificada.

Todavia, a evolução legislativa posterior, especialmente com a Lei nº 14.309/2022, permite sustentar a necessidade de reexame da questão sob perspectiva sistemática e evolutiva.

A tese defendida neste artigo não pretende…