Orçamento condominial de 2027 exige atenção a novos custos

Orçamento de 2027: as novas contas que o síndico precisa prever

O paulistano paga, em média, R$ 1.085 por mês de condomínio, cerca de R$ 13 mil por ano e mais que o dobro da média nacional. Em 2024, eram R$ 832. A conta subiu 30% em dois anos, acima da inflação. E 2027 chega com despesas que não existiam no orçamento de nenhum prédio há pouco tempo: carregadores de carro elétrico, gestão de riscos psicossociais dos funcionários e proteção de dados de câmeras e biometria.

É agora, entre novembro e dezembro, que a maioria dos condomínios aprova a previsão orçamentária do ano seguinte. Um orçamento mal feito vira rateio extra em março, assembleia tensa em junho e, no pior caso, ação judicial contra o síndico.

Os números que pesam em 2027

Com quase R$ 800 mil por ano em jogo, em média, o orçamento do condomínio é o de uma pequena empresa. E deve ser tratado como tal.

Três contas novas que entram no orçamento de 2027

1. Carregador de carro elétrico. Desde fevereiro de 2026, a Lei paulista nº 18.403 garante ao morador o direito de instalar, às próprias custas, estação de recarga na sua vaga privativa, respeitadas as normas técnicas e de segurança. O condomínio não paga o carregador, mas precisa saber quanto de carga elétrica ainda tem disponível, definir um padrão de instalação e observar a Instrução Técnica nº 41 do Corpo de Bombeiros. Proibir por princípio deixou de ser opção; liberar sem projeto continua sendo risco.

2. NR-1 e saúde mental dos funcionários. Desde 26 de maio de 2026, a fiscalização da NR-1 inclui os riscos psicossociais. Condomínio com empregado registrado precisa mapear esses riscos no Programa de Gerenciamento de Riscos. Terceirizar a portaria não elimina o dever de fiscalizar a empresa contratada.

3. LGPD na portaria. Câmeras, biometria, reconhecimento facial e aplicativos de acesso tratam dados pessoais. O orçamento deve prever política de privacidade, controle de quem acessa as imagens, prazo de guarda e plano para vazamentos.

Orçamento realista em 3 passos

O Código Civil manda o síndico elaborar o orçamento anual e a assembleia aprová-lo (arts. 1.348 e 1.350). Planilha interna não basta: os condôminos precisam entender o que estão aprovando.

1. Parta do histórico, não do otimismo. Use as despesas realizadas, os reajustes contratuais e o dissídio dos funcionários, que costuma ser o maior item da conta. Nunca conte com 100% de adimplência: cota a receber não é dinheiro em caixa.

2. Revise os contratos antes da renovação automática. Portaria, limpeza, elevadores, bombas, geradores e controle de acesso: confira índice de reajuste, escopo entregue, documentação trabalhista, seguros, histórico de falhas e multa de rescisão. O menor preço raramente é o mais barato.

3. Apresente três cenários. Base (despesas previsíveis), atenção (reajustes e inadimplência acima do esperado) e intervenção (obras e adequações). A assembleia decide com clareza e o síndico evita voltar aos moradores a cada gasto que poderia ter sido previsto.

Obras: classifique antes de orçar

A primeira pergunta não é quanto custa a obra, mas qual risco existe se nada for feito. A classificação define quem pode autorizar (Código Civil, art. 1.341), salvo regra mais rígida na convenção:

Urgência não dispensa papel. Na obra emergencial, registre o risco, a data em que foi identificado, as alternativas avaliadas, o motivo da escolha do fornecedor e o custo. Sem esse registro, a decisão rápida vira questionamento na prestação de contas.

Toda obra que mexe em estrutura, elétrica, hidráulica ou gás exige responsável técnico (ART ou RRT), cronograma e plano de segurança, conforme a ABNT NBR 16280.

Manutenção e fundo de reserva: fim do improviso

A ABNT NBR 5674:2024 exige um programa de manutenção documentado. Na prática, cada sistema do prédio precisa ter periodicidade, responsável, empresa contratada, custo previsto e comprovação de execução. Os itens que mais costumam ficar de fora do orçamento:

• impermeabilização, fachada e cobertura;

• sistema de incêndio, para-raios e aterramento;

• bombas, geradores e instalação de gás;

• portões, controle de acesso e playground;

• infraestrutura elétrica para recarga de veículos.

Fundo de reserva não é caixa para despesa do dia a dia. Use-o conforme a convenção e com finalidade clara. Para 2027, vale montar uma previsão de médio prazo com a vida útil dos equipamentos e as obras prováveis.

Rateio extra exige explicação completa. A convocação deve trazer o problema, a solução, os orçamentos, o cronograma, a forma de pagamento, quem fiscaliza e o que acontece se a obra não for feita.

O orçamento é a primeira defesa do síndico

Planejar 2027 não é só definir o valor da cota. É decidir prioridades, reduzir riscos e conseguir explicar cada real gasto. A prevenção começa no orçamento, passa pela manutenção e se prova na documentação.

Dr. Rodrigo Karpat:

Advogado militante na área cível há mais de 20 anos, é sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados e referência em direito imobiliário e questões condominiais. Presidente da Comissão Especial de Direito Condominial no Conselho Federal da OAB e Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP. É frequentemente solicitado entre os meios jornalísticos e ministra palestras por todo o Brasil.