Quais são os tipos de assembleia em condomínios?

Quais e quantos são os tipos de Assembleia dentro de um Condomínio?

A lei (Código Civil) prevê apenas dois tipos de assembleia, as Ordinárias e as Extraordinárias, tendo como principal diferença entre elas, a periodicidade de realização. Ressaltamos que ambas têm em suas decisões, a obrigatoriedade de cumprimento de suas deliberações, desde que realizada dentro da legalidade, respeitando prazos de convocação, quórum exigido e demais formalidades impostas tanto pelo Código Civil quanto pela Convenção de cada Condomínio.

A Assembleia Ordinária (AGO)

É aquela realizada uma vez no ano, prevista em lei e regulamentada em Convenção, tendo data certa para se realizar (início do ano). Nela, além das demais matérias constantes da pauta, deve prever a aprovação das verbas para as despesas do condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto delas, bem como manutenção de seus serviços. Também nesta Assembleia deve-se prestar contas do ano findo e ainda, eleger o novo Síndico, se for o caso, e também o Conselho Fiscal e Subsíndico.

BASE LEGAL

Cód. Civil:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

É quase que um padrão as convenções preverem em sua redação, que estas assembleias ocorram dentro dos três primeiros meses de cada ano, o que é óbvio, já que dois dos três itens obrigatórios, a prestação de contas e principalmente o orçamento das despesas e consequentemente o valor referente às contribuições dos condôminos (as taxas ordinárias de condomínio) devem ser discutidos, deliberados e aprovados o quanto antes, daí a necessidade de se fazer no início de cada ano.

Exemplo do que pode conter numa convenção de condomínio (Convenção atualizada recentemente):

Art. ...... A Assembleia Geral Ordinária realizar-se-á, presencialmente ou por meio virtual até a segunda quinzena de março de cada ano, exceto nos casos previstos no Art. ...., § 4º, e a ela compete:

I- discutir e votar o relatório e as contas do síndico, relativos ao ano findo;

II- discutir e votar o orçamento para o ano em curso, fixando fundos de reserva, se convier;

III- escolher, quando for o caso, o síndico, fixando-lhe ou não, a remuneração;

IV- escolher, quando for o caso, o subsíndico e o Conselho Fiscal e Consultivo;

V- votar as demais matérias constantes da ordem do dia, e outras que surgirem de interesse do condomínio;

Assembleia Extraordinária (AGE)

Como o próprio nome já sugere, é aquela que não tem periodicidade pré-determinada ou definida. Nela, todo e qualquer assunto pode ser tratado, inclusive os que já foram objeto de pauta nas Ordinárias. Sua convocação é feita sempre que haja necessidade e não possa aguardar a periodicidade da AGO.

São estas as assembleias mais comuns, já que no decorrer do ano (após a realização da AGO) problemas e mais problemas surgem no condomínio, sejam na questão de relacionamento, de temas urgentes ou quaisquer outros, inclusive eleição de síndico, em caso de renúncia, destituição ou outro motivo qualquer, a exemplo de falecimento do mandatário.

BASE LEGAL

Cód. Civil

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Assembleia Virtual – Não é um tipo de Assembleia, e sim, uma forma de realização, e tanto a AGO como a AGE, podem ser realizadas neste formato

A Assembleia Virtual, que tecnicamente deve ser chamada de “Assembleia no ambiente virtual” diverge da assembleia presencial unicamente na sua forma de realização, devendo todos os demais requisitos serem respeitados (convocação, horário, pauta, quórum, quem participa e efeito), dispensada, no entanto, a lista de presença.

BASE LEGAL

Regulamentada pela lei 14.309/22, que alterou o Art. 1.354 do Cód. Civil, se faz necessário, além do cumprimento de todas exigências da presencial:

a) que a convenção não proíba;

b) que sejam preservados o direito de voz, debate e votos;

c) que no edital conste que a assembleia será virtual ou híbrida e todas as informações necessárias da forma de acesso e participação.

BASE LEGAL

Cód. Civil

Art. 1.354-A. A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que:

I - tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio;

II - sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto.

§ 1º Do instrumento de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos.

§ 2º A administração do condomínio não poderá ser responsabilizada por problemas decorrentes dos equipamentos de informática ou da conexão à internet dos condôminos ou de seus representantes nem por quaisquer outras situações que não estejam sob o seu controle.

Assembleia híbrida

Assim como a Virtual, também é uma forma de se realizar a assembleia, tanto as AGOs como as AGEs.

As assembleias híbridas, que tecnicamente deve-se ser chamadas de “reallizadas hibridamente” são aquelas que se realizam de forma presencial e virtual ao mesmo tempo.

Requerem um aparato especial para que a transmissão seja simultânea para quem esteja presencialmente ou remotamente.

Tanto o poder de voz quanto o de voto devem ser preservados a todos que tomarem parte da reunião.

Assembleia Permanente

Da mesma forma que a “virtual” e a “híbrida” não se trata de um tipo de assembleia, sendo apenas uma forma de se manter aberta a reunião para que se volte a discutir o assunto que exija quórum qualificado e não vale colher os votos após o encerramento da reunião, apesar de muitos praticarem esse vício.

O Código Civil, alterado pela lei 14.309/22, modificou o artigo 1.353, permitindo que a assembleia seja convertida em permanente.

Porém, adiantar da hora, esvaziamento ou acúmulo de assuntos pendentes de votação não bastam para que isso seja possível. Apenas quando se fizer necessário um quórum especial e ainda que este não seja atingido, é que, pela decisão da maioria dos presentes pode a assembleia ser convertida em permanente. E ainda há outras exigências:

BASE LEGAL

Cód. Civil

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

§ 1º Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente:

I - sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido;

II - fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção;

III - seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes;

IV - seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações.

BASE LEGAL

§ 2º Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.

§ 3º A sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial." (NR)

Inaldo Dantas